近两(liǎng)年(nián)火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的(de)时应了(le)解资(zī)产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分(fēn)配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有期分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基金份额(é)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集(jí)材(cái)料和信息披露文件，结(jié)合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人实际(jì)获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配金额(é)以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式(shì)分配给投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一(yī)面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要(yào)求，分(fēn)红类(lèi)似于债券(quàn)派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者的(de)角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益(yì)性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一(yī)定(dìng)程度上影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于(yú)吸引投(tóu)资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的过程(chéng)；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份额的(de)分(fēn)红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公(gōng)平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的(de)信心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益(yì)的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提(tí)醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)前提是(shì)本(běn)金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值(zhí)面临(lín)极大不确(què)定性(xìng)，这是该(gāi)类(lèi)投资(zī)者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资(zī)产增值的(de)收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包括1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权到期后不(bù)再能(néng)产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期限较长的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金并(bìng)取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经1039违章代码是什么意思 1039违章代码扣分吗营权项目(mù)的分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估(gū)项目底层资产的(de)运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是(shì)可供分(fēn)配现金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在本质性区(qū)别(bié)。经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供分(fēn)配的(de)现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的(de)资(zī)产配置功能(néng)，比(bǐ)较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易(yì)带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本(běn)面支(zhī)撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可(kě)观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露(lù)预测(cè)进行比较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的(de)实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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