近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时应(yīng)了(le)解资(zī)产类(lèi)型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此(cǐ)表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易(yì)价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较(jiào)易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预(yù)期(qī)则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策(cè)的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资(zī)者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)能够(gòu)帮助机构(gòu)投(tóu)资(zī)者稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于(yú)投资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收(shōu)益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达(dá)预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的(de)价格(gé)波动受多重因素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投(tóu)资收(shōu)益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)投资。

　　中(zhō家里可以养菊花吗吉利吗，菊花放家里是否不吉利ng)金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额(é)根(gēn)据(jù)单位(wèi)基金(jīn)份(fèn)额的(de)分红金额进行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后基金(jīn)份(fèn)额(é)净(jìng)值变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分(fēn)红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底(dǐ)层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的(de)增值(zhí)部(bù)分不同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期(qī)后基金价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这(zhè)是(shì)该类投(tóu)资者应(yīng)该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和(hé)产权(quán)类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的(de)收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自(zì)项目(mù)每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括了(le)利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募R家里可以养菊花吗吉利吗，菊花放家里是否不吉利EITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到(dào)期(qī)后(hòu)不(bù)再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年限(xiàn)收回(huí)本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派金额(é)包含了投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位(wèi)业内人(rén)士(shì)还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)净(jìng)流量(liàng)是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市(shì)场独(dú)立(lì)的(de)资(zī)产配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多(duō)关注(zhù)内部(bù)收(shōu)益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所(suǒ)以底层(céng)资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综(zōng)合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与募集材料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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