近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资(zī)者(zhě)注意，与(yǔ)产权(quán)类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目(mù)前已(yǐ)包含(hán)了(le)利(lì)润(r女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路ùn)分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的(de)归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场(chǎng)因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金募(mù)集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额(é)持有人实际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长(zhǎng)期投资(zī)者(zhě)更具参(cān)考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从(cóng)投资角(jiǎo)度来看，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报(bào)，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可(kě)分(fēn)配(pèi)金额(é)完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度(dù)上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利(lì)于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘(pán)指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份额(é)的(de)分红(hóng)金额(é)进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后(hòu)均(jūn)可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的(de)特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部分不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本(běn)金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的(de)，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期(qī)后(hòu)基(jī)金价值面临极大不(bù)确(què)定性，这是该类投资(zī)者(zhě)应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产的分(fēn)红包括了(le)利润分配和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成(chéng)区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的(de)分(fēn)派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年(nián)下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的(de)假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表(bi女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路ǎo)示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投(tóu)资(zī)价(jià)值体现在相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力(lì)等(děng)多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载明REIT女生冷淡考验一般多久，女孩考验男生的10个套路s在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投(tóu)资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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