文(wén)：任泽(zé)平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提(tí)出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓的最(zuì)大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众不公平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和(hé)长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后(hòu)才可(kě)以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)全部(bù)房款，而是(shì)根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险(xiǎn)，对(duì)购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然(rán)这需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和(hé)居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一(yī)家(jiā)人(rén)。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式(shì)等综(zōng)合施(shī)策(cè)。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世(shì)纪五十(shí)年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其(qí)他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的(de)资金实(shí)力(lì)才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决(jué)了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预(yù)售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力(lì)把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要(yào)求律(lǜ)师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发(fā)商操(cāo)作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给(gěi)量短(duǎn)缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等(děng)城市(shì)化配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分配，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现(xiàn)了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中国(guó)香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐步实(shí)行住(zhù)房分配货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地(dì)开始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极(jí)大(dà)作用推动了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记(jì)和(hé)预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式(shì)一次性(xìng)付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿到了(le)全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)的(de)最主要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不(bù)仅解(jiě)决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居(jū)到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们(men)发(fā)布的《中国住房(fáng)存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销(xiāo)售(shòu)面积(jī)的比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的(de)快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房(fáng)地产带动的上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分(fēn)之一。从(cóng)房(fáng)地(dì)产融资(zī)存量占社融(róng)存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升广东高考总分是多少分,各科多少分，广东省高考总分多少分？。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市(shì)值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对(duì)购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发(fā)商发生(shēng)违约(yuē)，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预(yù)售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确(què)规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统一的(de)预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城(chéng)市(shì)重点监管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各(gè)地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般(bān)设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预(yù)售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房(fáng)者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不(bù)承担任(rèn)何责(zé)任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例(lì)的(de)贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害(hài)银行利(lì)益(yì)，银(yín)行有充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银(yín)行得(dé)到购房者支(zhī)付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交(jiāo)易税(shuì)，分(fēn)别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目(mù)而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设(shè)计了(le)两种保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金(jīn)、合同(tóng)等各(gè)个(gè)环节(jié)，各环(huán)节内容确认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔(péi)付(fù)，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监(jiān)管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开(kāi)发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完(wán)成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)定金保全措施(shī)才可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或(huò)指定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付(fù)给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机构或(huò)保证机构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付(fù)最(zuì)多不超20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款在(zài)交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者(zhě)的订金(jīn)与付款(kuǎn)会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地(dì)产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运转的(de)房企包(bāo)括民(mín)营企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机(jī)制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修(xiū)期(qī)结束后支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(b广东高考总分是多少分,各科多少分，广东省高考总分多少分？ǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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