5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表(biǎo)的(de)机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布(bù)的总份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的(de)占比(bǐ)却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对(duì)房地产行业的持股比例也同步(bù)回升(shēng)，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房(fáng)地(dì)产板块(kuài)一季度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)排名最(zuì)高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去(qù)年四(sì)季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于(yú)几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其(qí)次(cì)是金地(dì)集团退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么(me)投(tóu)资机会(huì)的(de)。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地(dì)产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一(yī)定(dìng)的政(zhèng)策(cè)出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增的时(shí)代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业(yè速溶黑咖啡粉是纯咖啡吗，黑咖啡配料表写着速溶咖啡粉)的需求或(huò)将回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供(gōng)给侧出(chū)清的(de)过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价(jià)上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易(yì)日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看，各类(lèi)机(jī)构都有对(duì)其布(bù)局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流通股股东来(lái)看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个(gè)季度他(tā)有(yǒu)的(de)两(liǎng)只产品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在深(shēn)圳(zhèn)的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是一(yī)份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季(jì)新杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取(qǔ)低(dī)成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发(fā)展的(de)大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资(zī)源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的(de)过程中，央(yāng)国(guó)企相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的(de)盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究(jiū)官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地(dì)去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本(běn)保(bǎo)持低位(wèi)，其(qí)次(cì)是(shì)销售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净(jìng)利均(jūn)实现(xiàn)了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在(zài)核心城市(shì)，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能(néng)够(gòu)保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在(zài)房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库(kù)存(cún)压力、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的(de)一个(gè)市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定性(xìng)的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的(de)要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得(dé)多(duō)的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它(tā)的(de)基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

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　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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