5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)手指头在里边怎么动，扣自己的正确手势图地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产(chǎn)公司市(shì)值在(zài)股票资产中的(de)占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也(yě)同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似(shì)乎在(zài)今(jīn)年一季度(dù)得以(yǐ)延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为(wèi)保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季(jì)报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是(shì)复苏链上最后一环，且(qiě)首季并(bìng)非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻(qīng)松收(shōu)获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周期(qī)来(lái)分(fēn)类，包括房地(dì)产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤(méi)炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的(de)行业(yè)也出(chū)现了一(yī)些(xiē)机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的(de)上海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量(liàng)增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还(hái)是(shì)人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求见顶回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会(huì)在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样(yàng)的认识(shí)转变，精(jīng)耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第(dì)一的(de)上(shàng)实发(fā)展，五一(yī)假期归来后日(rì)成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发与经营。公司(sī)的主要产品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对(duì)其布(b手指头在里边怎么动，扣自己的正确手势图ù)局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算(suàn)持续性向好，从数(shù)字(zì)上看(kàn)，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩(jì)势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知(zhī)名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第(dì)三个季度他(tā)有的(de)两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出(chū)的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然(rán)存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和(hé)良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民(mín)企来说估(gū)值的修(xiū)复更(gèng)明(míng)显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的(de)概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业(yè)集(jí)中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是(shì)否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一(yī)季报(bào)梳(shū)理发(fā)现，对于2022年(nián)的(de)业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增速的(de)增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机(jī)构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时(shí)也提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还(hái)面(miàn)临(lín)着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四(sì)月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个(gè)别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城(chéng)市都出现环比下滑的(de)情况。而现在(zài)五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏(fá)力(lì)现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其(qí)上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)的复(fù)苏(sū)速(sù)度(dù)都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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