5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总(zǒng)份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据(jù)统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基(jī)金一季(jì)报汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高(g88是不是质数，79是质数吗āo)的是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代，一二线城市(shì)好于三(sān)四(sì)线城市(shì)。而(ér)映(yìng)射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分(fēn)类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定的(de)政策出来(lái)去(qù)刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现信(xìn)用风险问(wèn)题(tí)（类似(shì)2022年(nián)的民营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷(léi)），行业进入(rù)到(dào)供给侧(cè)出清的(de)过程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一(yī)季度(dù)的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中(zhōng)持(chí)续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这(zhè)也是(shì)连续第三(sān)个季度(dù)他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其(qí)当季还小幅(fú)增加(jiā)了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要(yào)布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报交出(chū)的(de)也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企(qǐ)受限于(yú)信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在(zài)当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大(dà)好机会(huì)。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民(mín)营(yíng)地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央(yāng)国企相较(jiào)于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估(gū)值(zhí)中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注(zhù)估(gū)值(zhí)相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成本(běn)保持(chí)低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是(shì)拿地(dì)份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增(zēng)速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也88是不是质数，79是质数吗是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下(xià)半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的(de)驱动能够(gòu)推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处(chù)于(yú)调整的过程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市场从四(sì)月份(fèn)开始又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的(de)经济(jì)状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月(yuè)份房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的(de)短期反弹外(wài)的一个(gè)市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整(zhěng)个房地(dì)产(chǎn)以及其(qí)上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的(de)基本面不(bù)断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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