饱(bǎo)受争议的二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监(jiān)管总局(jú)联合发(fā)布了关于规范房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服(fú)务的意见。意(yì)见提及，近(jìn)年(nián)来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源(yuán)优势(shì)收(shōu)取(qǔ)过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个(gè)人信息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两部(bù)门从加(jiā)强从业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严(yán)格实行明(míng)码标价等十(shí)方(fāng)面，提出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分(fēn)析师张大伟(wěi)称，随(suí)着(zhe)城(chéng)市(shì)发展，一二(èr)线城市二手房交易(yì)占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例(lì)，二(èr)手房(fáng)占市(shì)场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对(duì)居民(mín)来说属于金额不低(dī)的大宗(zōng)交易，由于(yú)二手房交(jiāo)易(yì)成(chéng)本较高、交易(yì)周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居民往往(wǎng)通过中介来完(wán)成(chéng)。但很多(duō)中(zhōng)介利(lì)用信息不对称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过(guò)程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪(jì)服务在内的(de)相关市场(chǎng)交易行为及(jí)其主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是房地产(chǎn)市场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意(yì)义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式成监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业(yè)关注最(zuì)多的(de)一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将(jiāng)是对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋(wū)交易过(guò)程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率计算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要(yào)合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低(dī)的(de)原则实行分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易双方共同承担(dān)经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟(wěi)介(jiè)绍，目前(qián)房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式国家计(jì)委建(jiàn)设部下(xià)发(fā)的(de)《关(guān)于房地产中介服务(wù)收费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其(qí)中第(dì)六条规(guī)定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例(lì)，目前北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特别复三维向量叉乘公式矩阵，三维向量叉乘公式行列式杂的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各(gè)方协商同(tóng)意(yì)，可(kě)在(zài)规定(dìng)的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消(xiāo)了房地(dì)产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费(fèi)多少由(yóu)各中介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服务过程中(zhōng)对(duì)收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收(shōu)取过(guò)程中，会结合房(fáng)屋(wū)价值及工(gōng)资标准，综合计算(suàn)出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部门(mén)在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪机构应(yīng)当在经(jīng)营门店(diàn)、网站、客(kè)户端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服(fú)务(wù)内(nèi)容和收(shōu)费标(biāo)准，不得(dé)混合(hé)标价和(hé)捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费(fèi)标(biāo)准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交易(yì)当事人(rén)出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显高于市场(chǎng)平均水平的房地(dì)产经纪(jì)机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设(shè)部门(mén)将会同市场监管等部门(mén)采取约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监(jiān)管部门会同有关部(bù)门(mén)依法查处不按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价(jià)格和反垄断法律法规(guī)的行为。对(duì)房地产经纪机(jī)构相关(guān)违法违规信息(xī)，市场(chǎng)监管部门要依法依(yī)规纳入(rù)国家(jiā)企业信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价，是(shì)否意味着(zhe)，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产华南区总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价，合理(lǐ)降低(dī)住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主要还是规(guī)范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过(guò)高(gāo)的经(jīng)纪机构，但对市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来(lái)收(shōu)费(fèi)就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服(fú)务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由(yóu)于当前两(liǎng)部(bù)门提出(chū)的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即只(zhǐ)是纲(gāng)领性文(wén)件(jiàn)而非(fēi)规定(dìng)，未(wèi)来如何具体认(rèn)定其中的(de)细则，还需要看(kàn)各城市(shì)落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目(mù)前市(shì)场看，经纪(jì)服务(wù)领域的调整改善、规(guī)范化(huà)，有利于(yú)行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都(dōu)可能对交(jiāo)易产生影响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服务行业的专业性提出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房买卖过程中(zhōng)，原(yuán)本应(yīng)该由上下家各支付(fù)一半的中介(jiè)费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城市(shì)的(de)二手(shǒu)房(fáng)交易过程中，往往会(huì)有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出(chū)现中介费及(jí)税费均由(yóu)购(gòu)房者(zhě)来承担(dān)。即(jí)使一些房东(dōng)愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部分(fēn)费(fèi)用也可能通过(guò)转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行(xíng)为。部分(fēn)中介公(gōng)司可能会(huì)利用其支配地位，在原先经纪服务收费的(de)基础上，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东往往会将(jiāng)其转再(zài)次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变相推高了房价(jià)。两部门(mén)提出严禁操纵经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费，不仅有(yǒu)利于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟(lín)称。

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