5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的(de)机构(gòu)对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据(jù)基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有(yǒu)的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司市值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现(xiàn)，公募(mù)对于房地(dì)产(chǎn)的投(tóu)资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一(yī)季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的(de)是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处(chù)首(shǒu)先在(zài)于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)好于三四线城市。而映射到二(èr)级市(shì)场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了(le)一(yī)些(xiē)机(jī)会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供(gōng)给(gěi)侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定(dìng)的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别(bié)住房(fáng)短缺(quē)时(shí)代，而目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的(de)房价(jià)，因而行业高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的(de)民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合(hé)竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去(qù)了，但(dàn)不代(dài)表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假期归(guī)来后(hòu)日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该股的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业务(wù)为(wèi)房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规(guī)模大(dà)幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年(nián)来最高(gāo)，另一(yī)方面则是(shì)公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知(zhī)名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这(zhè)也是连(lián)续第三个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业收(shōu长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大(dà)流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供(gōng)给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在(zài)当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的(de)融(róng)资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民(mín)营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特(tè)估的角度从中长期(qī)的维(wéi)度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于(yú)行(xíng)业(yè)集中(zhōng)度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙头前(qián)途(tú)更为光明(míng)。不(bù)过国(guó)投瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是(shì)否可(kě)以维(wéi)持，首先是(shì)融(róng)资成本(běn)保持(chí)低位，其(qí)次(cì)是销售份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨(bīn)江集团(tuán)等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持(chí)续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复(fù)苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确(què)定性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别(bié)城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大(dà)多(duō)数城市都出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市(shì)场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的(de)去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外(wài)的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)其上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基(jī)本(běn)面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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