5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地(dì)产行业(yè)的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产是复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成(chéng)熟(shú)期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程(chéng)，还(hái)是人均(jūn)住房(fáng)面积（接(jiē)近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回(huí)落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一(yī)的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的(de)主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入利润(rùn)规(guī)模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度(dù)新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向(xiàng)好(hǎo)背景(jǐng)下，自然(rán)也(yě)吸引了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季(jì)度(dù)十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知(zhī)名私募高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一(yī)支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流(liú)通股股东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位(wèi)，此(c纳粹分子是什么意思ǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠(gāng)杆(gān)空(kōng)间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强(qi纳粹分子是什么意思áng)房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的大(dà)好机会(huì)。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系等(děng)问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的(de)资(zī)产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带(dài)来估(gū)值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路(lù)的(de)话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明(míng)。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是(shì)销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些(xiē)公司也是(shì)机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现(xiàn)明(míng)显改善的(de)房(fáng)企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大(dà)。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过(guò)程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力(lì)仍(réng)旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及其(qí)上下游产业链的复(fù)苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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