近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为(wèi)持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价(jià)格的(de)变(biàn)化(huà浴资都包括什么 浴资是门票吗)。基(jī)金份额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)受到公(gōng)募(mù)REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素(sù)的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则(zé)更有规(guī)律可(kě)循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行(xíng)业及(jí)市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人(rén)实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设(shè)施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点(diǎn)。二级市(shì)场价(jià)格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分(fēn)红(hóng)类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者的(de)角度(dù)来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相(xiāng)对于投(tóu)资债券(quàn)相(xiāng)对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(w浴资都包括什么 浴资是门票吗èi)安”外(wài)，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也表示(shì)，近期(qī)经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的(de)改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除(chú)权(quán)操作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了(le)解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前(qián)提是本(běn)金(jīn)之(zhī)上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值(zhí)面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包(bāo)括了(le)利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选择投资标(biāo)的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别(bié)。特(tè)许经营权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期后(hòu)不再(zài)能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额(é)的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够年限收回(huí)本(běn)金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金(jīn)，在(zài)不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期(qī)限产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类浴资都包括什么 浴资是门票吗项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会(huì)进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基础资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还表示(shì)，在产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金、内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层(céng)资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二(èr)者存(cún)在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在(zài)相对股债市场独立(lì)的(de)资产配置功能(néng)，比较适(shì)合长期(qī)持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权(quán)类的(de)资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的(de)经营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带来(lái)的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模较为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)上述负责人(rén)也称(chēng)。

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