近两年(nián)火爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对(duì)此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金(jīn)的归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额交易价(jià)格的(de)变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基(jī)础设(shè)施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募(mù)集基础设施(shī)证券投(tóu)资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上(shàng)合(hé)并(bìng)后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资(zī)角度来(lái)看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的(de)角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势(shì)的(de)关键因素(sù)之一(yī断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理)。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的(de)分红金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红(hóng)前后基金份(fèn)额(é)净(jìng)值变化的修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作(zuò)期间的(de)“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金与增值两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把(bǎ)“分派(pài)”金额(é)误(wù)认为是持(chí)续分(fēn)红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权(quán)类和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年(nián)的现金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的(de)收益(yì)，而持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收益(yì)主要来自项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的(de)时，应(yīng)了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级市断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理场价格和(hé)分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特(tè)许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的(de)特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派率(lǜ)水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足(zú)够年(nián)限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收(shōu)益来自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再(zài)加上到(dào)期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的(de)估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资(zī)产投资属性。”该负责人称。断联一个月男人心理状态，男的断联半个月的心理>

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两个：一是(shì)年(nián)报中披露(lù)的(de)经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的(de)现金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债(zhài)市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自(zì)底(dǐ)层资(zī)产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力(lì)等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基(jī)本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模(mó)较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明(míng)书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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