导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋(wū)中城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利(lì)交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房无(wú)法满足(zú)流(liú)动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发(fā)热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担(dān)心，中国(guó)的房子(zi)是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等(děng)非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的了(le)中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民(mín)宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略(lüè)不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售套数(shù)里的(de)期(qī)房销售，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民拥(yōng)有的(de)户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三(sān)点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中国地产存(cún)量供给(gěi)绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上(shàng)会(huì)占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说户(hù)均一套房无法满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不(bù)便(biàn)和(hé)安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地(dì)资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难(nán)，若按这个(gè)标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住(z身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的hù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英(yīng)国(guó)都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大(dà)。但若去除(chú)公(gōng)摊面(miàn)积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)户户有房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断(duàn)下降(jiàng)，六(liù)普显示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户数会因(yīn)户均(jūn)人(rén)口规模(mó)的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区(qū)域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)。人口迁(qiān)移(yí)势必涉(shè)及(jí)到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进(jìn)一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管身份证号码150开头是哪里的，身份证号150开头的是哪里的理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经(jīng)济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出(chū)现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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