OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级市场(chǎng)的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续延续(xù)此前几日的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应称，哲(zhé)库科(kē)技(jì)是(shì)其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执(zhí)行已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入(rù)项(xiàng)目的(de)原(yuán)始权益人相关(guān)负(fù)责人也(yě)表示，近期已同步启动了应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区国资(zī)委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人(rén)士表示，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下(xià)跌(diē)并(bìng)不会(huì)从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级(jí)市(shì)场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以来，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经披露张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发(fā)事(shì)件，因此导致二(èr)级(jí)市场价格出现波动。”一(yī)位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风(fēng)险规避(bì)的原因，最近几个(gè)交(jiāo)易(yì)日(rì)场内资(zī)金有所流(liú)出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率下(xià)跌并(bìng)不(bù)会(huì)从根本上影响其(qí)内(nèi)外(wài)价值。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前(qián)随着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到(dào)一(yī)定释放，但是价格(gé)涨跌会(huì)受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是不是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一(yī)位(wèi)业内人士表示，今年(nián)整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事高(gāo)如星对此表示，若张江园区(qū)最(zuì)终能(néng)顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还(hái)是落到(dào)租金(jīn)收入受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多(duō)大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科(kē)技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议(yì)的通知。同时(shí三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思)，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一(yī)步表示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关(guān)注哲库科(kē)技后(hòu)续(xù)情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率(lǜ)下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二级市场价格出(chū)现回(huí)落。在随后召开的业(yè)绩(j三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思ì)说明会中管理人(rén)就相关事项进(jìn)行了解释(shì)说明，市(shì)场信(xìn)心得到(dào)了一定(dìng)提振，二级市场(chǎng)价格(gé)表(biǎo)现也趋于(yú)平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团(tuán)队表示了(le)对张江光大园项目的(de)信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中的(de)储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没(méi)想到仅过了不到三(sān)周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工(gōng)作，并同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，据悉新区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负(fù)责人(rén)介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收(shōu)了三个月履约保证金给(gěi)了(le)我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩(kuò)募(mù)、对(duì)市场负责的态度，我们肯(kěn)定要(yào)全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目(mù)一季度末也有将近30％的(de)空置(zhì)率，原始权益人有那么(me)多储备租户(hù)，之(zhī)前的空置率(lǜ)为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人解(jiě)释(shì)，张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)一(yī)直以(yǐ)来(lái)都坚持以市(shì)场(chǎng)化(huà)运(yùn)营为(wèi)导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属(shǔ)于(yú)正常情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发(fā)生在市(shì)场活跃(yuè)度的短期(qī)低点，目(mù)前市场情(qíng)况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了(le)一定(dìng)的资源(yuán)调配和(hé)倾(qīng)斜，引入(rù)了一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大(dà)园项目在给租(zū)户(hù)的(de)分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平(píng)等方面也有一些差异化，张润大厦多是(shì)两千多(duō)平的大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高(gāo)一些(xiē)，单价也贵(guì)一些，张江光大(dà)园单层以一千平(píng)的面积为主，还(hái)有一些独栋形(xíng)态的物业(yè)。租(zū)户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都(dōu)变成了一(yī)家，后续(xù)我们在(zài)资源共享和(hé)联(lián)合营销方面能(néng)更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集(jí)团(tuán)和张江高科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目(mù)，这些都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空间(jiān)资产上市(shì)平台目标的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们(men)非常重视张江REIT这(zhè)个资本平(píng)台和它未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们(men)实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至(zhì)关重要的(de)一步，眼下我们可能面临(lín)了一些突(tū)发情况(kuàng)需要(yào)解决，但(dàn)是(shì)这(zhè)和我们在张江科学城(chéng)这三十年(nián)建设(shè)发展过程中所经(jīng)历的相比，只能(néng)算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前(qián)突发事件的所有负面影响，维持(chí)预期(qī)和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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