近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士(shì)对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也(yě)是(shì)观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们(men)也(yě)提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时应了解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价(jià)格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集材料和信息披(pī)露(lù)文(wén)件，结(jié)合行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份额持(chí)有人(rén)实际(jì)获得的(de)现金(jīn)收益(yì)，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高(gāo)级副(fù)总(zǒng)监(jiān)李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债(zhài)券派(pài)息(xī)，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来(lái)看(kàn)，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够(gòu)帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从(cóng)近(jìn)期公(gōng)募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

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　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动受(shòu)多重因素的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减处理，调(diào)减金额(é)根据(jù)单(dān)位基金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的(de)特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值(zhí)部分不(bù)同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作(九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思zuò)期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金额(é)误认为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括(kuò)每(měi)年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持(chí)有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的(de)归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的(de)公募(mù)REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的(de)时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产(chǎn)的(de)价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生现金收益(yì)，因此将可(kě)供分配金(jīn)额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基(jī)于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分(fēn)派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金额包含了(le)投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度(dù)逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权(quán)类项目(mù)的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似(shì)永续(xù)经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还(hái)表示，在产品分红期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的(de)项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初(chū)现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较(jiào)适合长期(qī)持(chí)有。建议(yì)投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素(sù)来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有(yǒu)基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集(jí)材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济(jì)及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的(de)运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人(rén)也称。

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