近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公91是质数吗，95是质数吗(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比(91是质数吗，95是质数吗bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分红目前(qián)已(yǐ)包(bāo)含(hán)了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时(shí)应了(le)解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人对(duì)此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额(é)交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与(yǔ)此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则(zé)更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过(guò)基金募(mù)集(jí)材料和(hé)信息披露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额(é)持(chí)有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础(chǔ)设(shè)施证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固(gù)定(dìng)利息回(huí)报，而是(shì)由可供分配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定(dìng)。

　　从机构(gòu)投(tóu)资(zī)者(zhě)的角度来看(kàn)，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者(zhě)的(de)投资品类，为资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配(pèi)置(zhì)价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水平的(de)预(yù)期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格(gé)走势的(de)关(guān)键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也表示(shì)，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善有一(yī)定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基(jī)金份额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资(zī)者(zhě)长期投资的(de)信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注(zhù)二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是(shì)变(biàn)动的，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为(wèi)是(shì)持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型(xíng)，持(chí)有产(chǎn)权类(lèi)产(chǎn)品的收益主要包括每年(nián)的现金分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示(shì)，从细(xì)分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对(duì)股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市(shì)场价格和(hé)分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资(zī)者(zhě)注(zhù)意(yì)，特许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的(de)情况(kuàng)下(xià)，基金(jīn)份(fèn)额单价随(suí)着分派进(jìn)度(dù)逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资产的(de)估(gū)值上，使(shǐ)产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评(píng)估项(xiàng)目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本(běn)身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类的资产可(kě)以(yǐ)更多(duō)关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益(yì)人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实(shí)力(lì)等多(duō)重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规(guī)模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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