导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持(chí)续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，本文(wén)试图(tú)厘(lí)清中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调查数(shù)据显示城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味(wèi)着(zhe)户(hù)户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近(jìn)三成都(dōu)是流(liú)动人(rén)口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人(rén)户(hù)占比(bǐ)不断增加(jiā)，导(dǎo)致家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)均较发达(dá)国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市(shì)二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数(shù)据(jù)并未公布，我们(men)无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布(bù)会(huì)上(shàng)，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据公(gōng)布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设施齐(qí)全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有(yǒu)直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据(jù)）。计算中(zhōng)国居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅数量，我们(men)主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅套数分(fēn)三(sān)步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅(zhái)总数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，我们就(jiù)能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数(shù)据(jù)，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)里(lǐ)的(de)期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和(hé)日本(běn)的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人口净流(liú)入地的(de)住(zhù)宅市场供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及(jí)南(nán)京(jīng)工(gōng)作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例(lì)分别(bié)为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带来了很大(dà)的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是未来(lái)地产的(de)需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家(jiā)庭(tíng)户住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积(jī)后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋(qū)势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释(shì)放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户(hù)数(shù)会因户均人(rén)口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。戊戌年是哪一年>

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必戊戌年是哪一年会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改善性需(xū)求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经(jīng)济水平(píng)有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济(jì)发展水平的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不(bù)足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过(guò)去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将(jiāng)是(shì)住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代(dài)已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之(zhī)间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。