万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团成了(le)共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被(bèi)割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到(dào)，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖上(shàng)，上(shàng)架(jià)了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是(shì)一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明(míng)这(zhè)些(xiē)房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了(le)上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级(jí)豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得(dé)查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付(fù)请求权(quán)优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付(fù)了部分价款的(de)商品房消费(fèi)者(zhě)，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信(xìn)达(dá)申请(qǐng)不良债权(quán)转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目(mù)前中国(guó)信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者(zhě)由中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当年的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的(de)融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了(le)8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中赫集(jí)团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全部股权。如果(gu亲爱的让你㖭我下黑ǒ)北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计(jì)花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共(gòng)有(yǒu)11条股(gǔ)权(quán)出(chū)质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与(yǔ)入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有(yǒu)得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手中的亲爱的让你㖭我下黑中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却(què)持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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