5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配(pèi)置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基(jī)金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进(jìn)一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的(de)首次回升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的(de)持股(gǔ)比例也同(tóng)步(bù)回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市(shì)值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙(lóng)头的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二(èr)的(de)是招商(shāng)蛇口，排(pái)在(zài)妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只房(fáng)地产(chǎn)龙(lóng)头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持(chí)仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地(dì)产已经(jīng)进(jìn)入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好于三(sān)四(sì)线(xiàn)城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传(chuán)统认(rèn)知上没(méi)有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来(lái)行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占(zhàn)率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝(bèi)塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的(de)个(gè)股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归(guī)来(lái)后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局(jú)的(de)例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后疫情时(shí)代出(chū)租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从数字(zì)上(shàng)看(kàn)，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第(dì)三(sān)个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还有一(yī)支(zhī)大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区(qū)域(yù)性(xìng)地产公司(sī)外，荣(róng)安地(dì)产(chǎn)则是(shì)主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突(tū)出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房(fáng)企受(shòu)限于(yú)信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务(wù)关系(xì)等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来(lái)说估值的(de)修复更明(míng)显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此带(dài)来估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一(yī)思路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资(zī)成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额(é)持续提升，妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确再次是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季(jì)度的(de)业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半(bàn)年(nián)民营房企不(bù)怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续(xù)性地拿地(dì)，且主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增(zēn妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确g)长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的(de)市(shì)场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市场的(de)去库存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确定性的(de)压(yā)力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资(zī)董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要(yào)多(duō)给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的(de)时候(hòu)，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的(de)基(jī)本(běn)面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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