文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时(shí)代(dài)步(bù)入(rù)高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技(jì)术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产税。如(rú)果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一(yī)样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施(shī)，一定会触发(fā)苏州是几线城市呢风险，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这(zhè)是个技(jì)术活(huó)，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系(xì)统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他(tā)临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办(bàn)立信(xìn)置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独到(dào)的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了(le)对(duì)于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部(bù)支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金(jīn)等能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放(fàng)入(rù)律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户(hù)资金(jīn)，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续需(xū)自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完(wán)善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等(děng)城(chéng)市(shì)化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房地产开发(fā)商，商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐(zhú)步(bù)引进中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房(fáng)地(dì)产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台(tái)《关于(yú)进(jìn)一(yī)步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的(de)商品房。房地产市(shì)场采用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了(le)房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商(shāng)品房预(yù)售制度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买(mǎi)卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程(chéng)中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式(shì)一次(cì)性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的(de)带动(dòng)最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产完全拉动(dòng)的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等(děng)通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们(men)的(de)《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市(shì)值与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立(lì)的合同关(guān)系(xì)，如(rú)果(guǒ)开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和(hé)购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银(yín)行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部(bù)门(mén)制定。但(dàn)多年(nián)以来全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的(de)？实际上(shàng)，在过(guò)去(qù)房地产大(dà)开(kāi)发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预(yù)付(fù)资金，一般(bān)设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发(fā)放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一(yī)定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设(shè)过(guò)程中的(de)资金全部来(lái)自银(yín)行，银(yín)行(xíng)根据(jù)工程进度(dù)向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付时需(xū)取得由(yóu)政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主(zhǔ)体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房(fáng)款(kuǎn苏州是几线城市呢)前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用(yòng)期(qī)限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内(nèi)容(róng)确认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房(fáng)预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认(rèn)工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给(gěi)开发商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支(zhī)付的购(gòu)房(fáng)款也(yě)受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔(péi)付(fù)违约金(jīn)，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的(de)选购权合(hé)同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡(pō)期(qī)房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付(fù)款流程(chéng)做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合(hé)同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会存(cún)入银行专门的项目(mù)资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到(dào)了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房(fáng)企包(bāo)括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环节(jié)，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分(fēn)保护(hù)购房者(zhě)的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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