5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代(dài)表的机(jī)构(gòu)对(duì)于(yú)这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业(yè)的(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈(yù)发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公(gōng)募基金一(yī)季报(bào)汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从(广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良cóng)排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业(yè广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良)销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共(gòng)识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大(dà)分化(huà)时代(dài)，一(yī)二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到(dào)供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优(yōu)质(zhì)区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述时间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过(广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良guò)了10％，它们分(fēn)别是(shì)上(shàng)实发(fā)展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归(guī)来后日(rì)成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股东来看(kàn)，各(gè)类(lèi)机(jī)构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前(qián)十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑(zhù)面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大(dà)流(liú)通股股东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还(hái)小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性(xìng)地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特估的(de)角度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提(tí)升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业(yè)自(zì)身资产的(de)质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续(xù)观察国(guó)企央企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持(chí)续(xù)提升(shēng)，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心(xīn)城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数(shù)城市(shì)都出现环比下滑的(de)情(qíng)况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不(bù)太(tài)乐观(guān)。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存(cún)压力、企业的(de)资金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业链(liàn)的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要(yào)慢很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下(xià)游就不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数(shù)的、做得(dé)比同(tóng)行(xíng)好得多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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