5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公(gōng)募(mù)所持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司(sī)市值在(zài)股(gǔ)票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.7日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思1％。持仓(cāng)市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难(nán)发现，公募对于房地(dì)产的(de)投资愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上(shàng)看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还(hái)需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三(sān)四(sì)线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖(gài)特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会的。但在(zài)这几年(nián)特殊的行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了(le)更大的(de)变化。”一不(bù)愿(yuàn)具(jù)名的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策(cè)出(chū)来去(qù)刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的(de)需求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产的(de)高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用(yòng)风(fēng)险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的提(tí)升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不(bù)代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就(jiù)是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业(yè)务为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另(lìng)一方面则(zé)是(shì)公司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字(zì)上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然(rán)在(zài)前十中，这也是连续第三个(gè)季度他(tā)有的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基(jī)金(jīn)相关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题(tí)或者(zhě)资金紧张(zhāng)没(méi)法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获(huò)取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房(fáng)企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在(zài)，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优(yōu)势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资(zī)产(chǎn)运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资(zī)产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的(de)角度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻(luó)辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资(zī)部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提(tí)升(shēng)，再(zài)次(cì)是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房地(dì)产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍(réng)在(zài)持(chí)续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能(néng)够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数(shù)城市都出(chū)现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的(de)资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半(bàn)年(nián)报(bào)冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二(èr)季(jì)度、第三季(jì)度(dù)增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地(dì)产以及(jí)其上下游产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的(de)要慢(màn)很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思