OPPO宣布关(融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写guān)停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几(jǐ)日的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉(lā)升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资(zī)产张润(rùn)大(dà)厦的重要(yào)承租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近(jìn)期(qī)已同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区(qū)国资(zī)委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场(chǎng)波(bō)动较大(dà)，但(dàn)其(qí)实(shí)不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下(xià)跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技(jì)的事件继续(xù)扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影(yǐng)响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场(chǎng)价格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的(de)8只产业园区基(jī)础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目出(chū)租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致二级市场价格出(chū)现波动。”一(yī)位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最(zuì)近几个(gè)交易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从(cóng)根(gēn)本(běn)上影响其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到一(yī)定释放，但(dàn)是价格涨跌(diē)会受到基(jī)本面(miàn)、情绪面等(děng)多重因素(sù)影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一(yī)位业(yè)内人(rén)士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不(bù)少(shǎo)产(chǎn)品年内二级(jí)市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值，很适合(hé)稳健类投(tóu)资者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济复(fù)苏(sū)的(de)步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基金执行董事高如(rú)星对此(cǐ)表(biǎo)示，若张(zhāng)江园区最(zuì)终能顺利解(jiě)决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对经(jīng)营现金流没(méi)有(yǒu)造成大的影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下(xià)调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身园区类资产就回调(diào)不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是落(luò)到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报中披(pī)露的张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)出租(zū)率下(xià)降事项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随后召开的业绩说(shuō)明(míng)会(huì)中管理人就相关事项进(jìn)行了解释(shì)说明，市场信心(xīn)得到了(le)一定(dìng)提(tí)振(zhèn)，二级(jí)市场价格表现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开(kāi)的线上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运营团队(duì)表(biǎo)示了对张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)的信心(xīn)，预计签(qiān)署意向书和合同(tóng)谈判中的储备(bèi)租户正常转化后，项目出(chū)租率(lǜ)将得(dé)到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了(le)新(xīn)的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起(qǐ)了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关(guān)负责(zé)人坦言，事发突然(rán)确实始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息(xī)的(de)第一(yī)时间即奔赴现场进行了(le)沟(gōu)通和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重(zhòng)视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租户(hù)情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超过了2万(wàn)方。融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通(tōng)过签(qiān)署租赁(lìn)意(yì)向(xiàng)书来尽(jǐn)快锁定一些重(zhòng)要(yào)租户。虽然(rán)收(shōu)了三个月履约保证金(jīn)给(gěi)了(le)我们一些空(kōng)间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责(zé)的态(tài)度，我们肯定要(yào)全力(lì)与(yǔ)时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的(de)张江光大(dà)园项目(mù)一(yī)季(jì)度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那(nà)么多(duō)储(chǔ)备(bèi)租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江(jiāng)光大园一直以(yǐ)来都坚持(chí)以市场化运营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于(yú)正常(cháng)情况，而这(zhè)次项目的大租(zū)户退租正好发生(shēng)在市场(chǎng)活(huó)跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江这边也作了一(yī)定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租(zū)金水平等方面也(yě)有一些(xiē)差异化，张润大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一些，张(z融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写hāng)江光(guāng)大园(yuán)单层以(yǐ)一千(qiān)平的面(miàn)积为主，还有一些独栋(dòng)形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自(zì)身需求(qiú)和预算挑选(xuǎn)区域内的不(bù)同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人(rén)都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销(xiāo)方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示(shì)，张江集团和(hé)张江高(gāo)科目(mù)前(qián)在管资产约五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其他在(zài)开发的储备项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园区产业空(kōng)间(jiān)资产上市(shì)平台(tái)目标的坚实(shí)后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视(shì)张(zhāng)江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的(de)一步，眼下我们可(kě)能(néng)面临了(le)一些突发(fā)情况需要(yào)解决，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过(guò)程中所经历的相比，只能算是一(yī)个非常小的插(chā)曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除(chú)万难(nán)，尽一(yī)切可能化解当前突发事件的(de)所有负面(miàn)影响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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