OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二(èr)级市场的影响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT开盘(pán)继续延(yán)续此(cǐ)前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人也表示(shì)，近期已(yǐ)同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲(zhé)库提(tí)前退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦东新(xīn)区(qū)国资(zī)委也(yě)高度(dù)关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表示，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外(wài)价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事件继(jì)续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低(dī)开，此后二级市(shì)场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上看，目(mù)前上市(shì)的(de)8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区(qū)基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季(jì)报中已(yǐ)经(jīng)披露(lù)张江光大园项目出租率有(yǒu)所(suǒ)下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波(bō)动。”一(yī)位业内人(rén)士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人(rén)士看来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规避的原因(yīn)，最近几个交易日场内资金有所流(liú)出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前(qián)随着二级市场价格(gé)下(xià)跌，风险也得到一定释(shì)放，但(dàn)是价格(gé)涨跌(diē)会受到基本(běn)面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素影响，不好判(pàn)断价格是不是已经完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一(yī)位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含收益率高(gāo)的产品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞(ruì)驰私(sī)募(mù)基金执行(xíng)董(dǒng)事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区(qū)最(zuì)终能(néng)顺(shùn)利解决(jué)招(zhāo)商，平(píng)稳(wěn)过度对经(jīng)营现金流(liú)没有造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么(me)急、这么深，加上前期本身园区(qū)类资(zī)产就回调(diào)不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调(diào)，最终(zhōng)还是落(luò)到租金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方(破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点fāng)之一，目前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技(jì)后续(xù)情(qíng)况，积(jī)极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大(dà)园项目出租率下降事(shì)项，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随后召开(kāi)的(de)业绩说(shuō)明会(huì)中管理(lǐ)人就相关事项进(jìn)行了解(jiě)释说(shuō)明，市场信心得(dé)到了一定提振(zhèn)，二(èr)级市场价格表现也趋于平(píng)稳(wěn)。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召(zhào)开的线(xiàn)上和线下的(de)扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了对张江光大园项目(mù)的信心，预(yù)计(jì)签署意(yì)向书(shū)和合同(tóng)谈判(pàn)中的储(chǔ)备(bèi)租(zū)户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了(le)不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然(rán)确实始料(liào)未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息(xī)的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工作(zuò)，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，据(jù)悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点方。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化(huà)为实(shí)际租(zū)户需要(yào)一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租(zū)赁意向(xiàng)书(shū)来尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重要租户(hù)。虽然(rán)收了(le)三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯(kěn)定要全力(lì)与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期内完(wán)成去化破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同区(qū)域的张(zhāng)江光大园项目一季度(dù)末也(yě)有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始权益人(rén)有那么多储(chǔ)备(bèi)租(zū)户(hù)，之前的空置率为何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一(yī)直(zhí)以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活跃度(dù)的短(duǎn)期低点，目前市(shì)场(chǎng)情(qíng)况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没(méi)有得到及时(shí)修复后(hòu)，张江这边也(yě)作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和张江光大园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租(zū)金水平等方面(miàn)也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以(yǐ)一千(qiān)平的(de)面积为主，还有一(yī)些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根(gēn)据(jù)自身需求和预算(suàn)挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后(hòu)，新老资(zī)产的管理人都变成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在(zài)资源共享和联合(hé)营销方面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相(xiāng)信可(kě)以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望(wàng)，相(xiāng)关负责人表示，张江集(jí)团和(hé)张(zhāng)江高科目前在(zài)管资产约五(wǔ)百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目，这(zhè)些(xiē)都将成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打造张江园区产业(yè)空(kōng)间资产上市平台目标的坚实后盾和(hé)储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非(fēi)常重(zhòng)视张江(jiāng)REIT这个资本平台(tái)和它未(wèi)来(lái)的发(fā)展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容(róng)的第(dì)一步(bù)，也是至关(guān)重要的一(yī)步，眼下我们可能面临了一(yī)些突发情(qíng)况需要解决，但是这(zhè)和我们(men)在(zài)张江科学城这三十(shí)年建设发展过程中所(suǒ)经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常(cháng)小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前(qián)突(tū)发事(shì)件的所有负面影响，维持预期(qī)和市(shì)场的信心。”

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