OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级(jí)市场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前(qián)几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾(céng)发(fā)布公(gōng)告，紧急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资(zī)产张润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益(yì)人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，浦(pǔ)东新区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但(dàn)其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技(jì)的事件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格开始震荡走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影(yǐng)响(xiǎng)，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几个交(jiāo)易日(rì)二级市场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表(biǎo)现(xiàn)上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口(kǒu)产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张(zhāng)江光大园项目出租率有所下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突发事件，因(yīn)此导致(zhì)二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风险规避的(de)原因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他(tā)也(yě)同时表示(shì)，目(mù)前随着二级(jí)市场价格下跌(diē)，风险也(yě)得到(dào)一定释放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会(huì)受到(dào)基(jī)本面、情绪面等多重因素(sù)影响，不(bù)好判断价格(gé)是不(bù)是(shì)已经完(wán)全(quán)触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示(shì)，今年(nián)整体(tǐ)REITs市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)低(dī)迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含(hán)收益率高(gāo)的产(chǎn)品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随(suí)着经济复(fù)苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行(xíng)董事高如星对(duì)此表示，若(ruò)张江(jiāng)园区最终能(néng)顺利解决招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现金流(liú)没有(yǒu)造成(chéng)大的影响，“事件性利(lì)空下调至得(dé)这么急、这么深，加上前期(qī)本身园区类资(zī)产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落(luò)到租金(jīn)收入(rù)受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入基础设(shè)施(shī)资产张润大(dà)厦的重要(yào)承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报(bào)中披露(lù)的张江光大园项目出租率下(xià)降(jiàng)事项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随后召开的(de)业绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就相(xiāng)关事项进行了(le)解释说明，市场(chǎng)信心得到(dào)了一(yī)定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了(le)对张(zhāng)江光大(dà)园项目(mù)的信心，预计(jì)签(qiān)署意向书和合同谈判中的储备租户正(zhèng)常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租率将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到(dào)三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎来了新(xīn)的(de)考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公(gōng)告引起了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息(xī)的第一(yī)时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实(shí)工作，并同步启动二氧化硫与溴水反应方程式和离子方程式，二氧化硫与溴水反应方程式双线桥了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退(tuì)租(zū)的可能事(shì)项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度重视，据(jù)悉(xī)新区(qū)国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备租户情况(kuàng)，相关(guān)负责人(rén)介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能(néng)、航天(tiān)产业、信息技术等产(chǎn)业(yè)客户，租(zū)赁意向面(miàn)积超(chāo)过了(le)2万方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实(shí)际租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通过签署租(zū)赁(lìn)意向(xiàng)书(shū)来(lái)尽快锁(suǒ)定一些(xiē)重要(yào)租户。虽然收了三个(gè)月(yuè)履约保证(zhèng)金给了我(wǒ)们一些空间(jiān)，但本着对(duì)首(shǒu二氧化硫与溴水反应方程式和离子方程式，二氧化硫与溴水反应方程式双线桥)批扩募、对(duì)市场(chǎng)负责(zé)的态度(dù)，我们肯(kěn)定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在(zài)短期内完(wán)成去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的(de)张江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目(mù)一(yī)季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备租户(hù)，之前的空(kōng)置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来(lái)都(dōu)坚(jiān)持以市场化(huà)运(yùn)营(yíng)为导向，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳(wěn)定，租户(hù)的调租和换租(zū)都(dōu)属于正常情况(kuàng)，而这次项目的(de)大(dà)租(zū)户退租正好(hǎo)发生在市场活(huó)跃度的短期低(dī)点，目前市(shì)场(chǎng)情(qíng)况已有所好转。在(zài)看到出租率下(xià)滑情(qíng)况没有得到及时修(xiū)复后，张江这(zhè)边也(yě)作了一定的资源调(diào)配和(hé)倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大(dà)厦和张江光大园项目在给(gěi)租(zū)户的(de)分隔空间、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等方面也有(yǒu)一(yī)些差异化，张润大厦多是(shì)两(liǎng)千多平(píng)的(de)大平(píng)层(céng)，楼的(de)成(chéng)新度高一(yī)些，单价(jià)也贵一些，张江(jiāng)光大园(yuán)单层以一千平的(de)面积为主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算(suàn)挑(tiāo)选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管理(lǐ)人都(dōu)变成了(le)一家，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销方面能更加充分发(fā)挥协同(tóng)效应(yīng)，相(xiāng)信可(kě)以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相关负(fù)责人(rén)表示(shì)，张江集团和(hé)张江高科(kē)目前在管资产约五百万方(fāng)，还(hái)有一(yī)些其他在开发的储(chǔ)备项目，这(zhè)些都(dōu)将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园(yuán)区产业空间资产上市(shì)平(píng)台目标(biāo)的坚实后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本平(píng)台(tái)和它未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现基金扩(kuò)容的第一步，也(yě)是至关(guān)重要(yào)的一(yī)步(bù)，眼下我们(men)可能面临了一些突发情(qíng)况(kuàng)需要解决，但是这(zhè)和我们在张江科(kē)学城这三十年建(jiàn)设发展过程(chéng)中所经(jīng)历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们(men)有(yǒu)信心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事(shì)件的所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市场的信(xìn)心。”

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