饱受争议的二手房(fáng)交易中介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐(jiàn)得(dé)到监管部门的(de)重(zhòng)视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了关于规范房(fáng)地产经(jīng)纪服务的(de)意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利用房(fáng)源客源优势收取过(guò)高(gāo)费用(yòng)、未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个人信(xìn)息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部(bù)门从加强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明(míng)码(mǎ)标价等(děng)十方面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展，一二线(xiàn)城市(shì)二手房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增(zēng)加。以(yǐ)北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心(xīn)逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策(cè)研究中心首席(xí)研(yán)究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买房对(duì)居民(mín)来说(shuō)属于金额不低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房交易成(chéng)本较高、交易周(zhōu)期较长(zhǎng)，具(jù)有(yǒu)非常强的专业性(xìng)，居(jū)民往(wǎng)往通过(guò)中介(jiè)来完成(chéng)。但(dàn)很多(duō)中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如(rú)收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居(jū)民造(zào)成(chéng)额外的负(fù)担，而且这些服(fú)务事(shì)项(xiàng)并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经(jīng)纪服务(wù)在内的相(xiāng)关(guān)市场交易行(xíng)为(wèi)及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地(dì)产市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业(yè)关(guān)注最多(duō)的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务收费及中介(jiè)交易进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过(guò)程中，部(bù)分价值不菲的房屋(wū)，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪(jì)服务收费上，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照(zhào)成交价(jià)格越高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价(jià)。引导由交(jiāo)易双方共(gòng)同承(chéng)担经纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍，目(mù)前房(fáng)地产经纪(jì)服务收费(fèi)标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计(jì)委建设部下发(fā)的《关于房地产中介服(fú)务(wù)收(shōu)费的通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第六条(tiáo)规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖(mài)经(jīng)纪服(fú)务，经交易各(gè)方协商(shāng)同(tóng)意，可在(zài)规(guī)定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着，当前北(běi)京二手(shǒu)房(fáng)中(zhōng)介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的(de)精神(shén)，北京2015年(nián)取(qǔ)消了房地产中介(jiè)服务等57个(gè)政为什么白洞比黑洞恐怖，白洞和黑洞哪个更可怕府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收(shōu)费多少由(yóu)各中介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机构在(zài)实(shí)际收取费用过(guò)程中，相关监管部门当前并未明确具体的中介费率，中介机构(gòu)仅需在服(fú)务过程中对收(shōu)费标准进行明码标(biāo)价即(jí)可(kě)。而(ér)房地产经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及(jí)工资(zī)标准，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道(dào)。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当(dāng)在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示(s为什么白洞比黑洞恐怖，白洞和黑洞哪个更可怕hì)服务项目(mù)、服(fú)务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提(tí)供(gōng)的(de)基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和(hé)收费标(biāo)准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机(jī)构收(shōu)费前应当向(xiàng)交易当事(shì)人出具收费(fèi)清(qīng)单，列(liè)明(míng)收费(fèi)标准、收费金额(é)，由当事人(rén)签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部门将会同市场监管(guǎn)等(děng)部门(mén)采取约谈等综合措施进行(x为什么白洞比黑洞恐怖，白洞和黑洞哪个更可怕íng)重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管。市(shì)场监管部(bù)门会同有关部门依法查处不(bù)按规定明码标(biāo)价、操纵经纪(jì)服(fú)务收费等违(wéi)反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对房地(dì)产经纪机构相关违(wéi)法违规信息(xī)，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来(lái)豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主要(yào)还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的(de)经纪(jì)机构(gòu)，但对市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合(hé)理范围内，加上(shàng)经纪(jì)服务费用对(duì)市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前两(liǎng)部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其(qí)中的细(xì)则，还需要(yào)看各(gè)城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域(yù)的(de)调整改善、规范(fàn)化，有利于(yú)行业(yè)健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于(yú)二手房(fáng)很(hěn)多(duō)房源(yuán)在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地(dì)产经纪服(fú)务行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该由(yóu)上下家各(gè)支付一半的中介费，但(dàn)在一些热(rè)点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情(qíng)形，因部(bù)分购房者处于弱势地位(wèi)，从而(ér)会(huì)出现中介(jiè)费及税费均由购房者来(lái)承担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿意(yì)承(chéng)担中介费，这部(bù)分费用也可能(néng)通(tōng)过转嫁(jià)的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁(jià)给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介公司(sī)将其视为向购房者单边收(shōu)费的行为(wèi)。部分中介公司可能会(huì)利用(yòng)其支配地(dì)位，在原(yuán)先经纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分费用，房东(dōng)往往会将其(qí)转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于(yú)变相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务(wù)收费，不仅有利(lì)于提高交易中操作的透(tòu)明(míng)度，也有利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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