近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的(de)稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)对(duì)此表示(shì)，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价(jià)格(gé)的变化。基金份额二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合(hé)影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金分(fēn)红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基(jī)金募集(jí)材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项(xiàng)目的(de)经(jī寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月ng)营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价格变(biàn)化(huà)导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于(yú)长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs的(de)主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股(gǔ)性”的(de)一(yī)面，分红体现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供(gōng)分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机(jī)构(gòu)投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手(shǒu)，具有(yǒu)较(jiào)强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的(de)关键(jiàn)因素之(zhī)一(yī)。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月基础设施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额(é)的(de)开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份额(é)的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前(qián)后基金(jīn)份额净值变化(huà)的(de)修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平(píng)的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红包(bāo)括利润分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了(le)解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大(dà)，大多数(shù)普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价(jià)值面(miàn)临极(jí)大不确(què)定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的分红(hóng)包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也(yě)表(biǎo)示，从细分(fēn)来(lái)看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级(jí)市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金(jīn)额(é)的分配理解为(wèi)“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的(de)特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的(de)分派金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下(xià)降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会进一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来观察(chá)和(hé)评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经(jīng)营(yíng)活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本(běn)身经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最(zuì)终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主(zhǔ)要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人(rén)实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，由于分(fēn)红(hóng)交易带(dài)来的短期博(bó)弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披(pī)露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也(yě)称。

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