文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个(gè)月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是(shì)房地(dì)产从大(dà)开发时(shí)代(dài)步入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系(xì)列(liè)风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前(qián)世界不少国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发(fā)达国(guó)家一般有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在(zài)购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完全交房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预售(shòu)制度(dù)是需要(yào)严格的(de)资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施(shī)，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地产长效机(jī)制(zhì)。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中国一(yī)定(dìng)能(néng)化解这个难(nán)题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地(dì)产也(yě)不能例(lì)外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房预售制的(de)前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的(de)需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问(wèn)题，不(bù)少(shǎo)地产商(shāng)开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加(jiā)快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用(yòng)类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国(guó)香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地解决了(le)核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全(quán)部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律(lǜ)师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向使前期(qī)发展工业(yè)化的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套(tào)差(chà)等(děng)问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再(zài)适用(yòng)于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困境(jìng)，此时(shí)引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步(bù)引进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多(duō)项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供(gōng)给商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经(jīng)济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两(liǎng)大(dà)难题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始房改货(huò)币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登(dēng)记(jì)和(hé)预告(gào)登记(jì)-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过(guò)程中(zhōng)，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到(dào)了全部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发商而言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主要(yào)方(fāng)式，预售制(zhì)极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提(tí)高了居民(mín)居(jū)住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完(wán)发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的发展。中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉动的(de)投资(zī)占全社会固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠(qú)道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在，当(dāng)前的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发(fā)商发(fā)生违约(yuē)，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行(xíng)作为(wèi)按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者签订(dìng)的预(yù)售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了开发(fā)企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年(nián)以(yǐ)来(lái)全国并没有(yǒu)统一的(de)预售资(zī)金监(jiān)管规定，各(gè)地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资(zī)金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套取的(de)资(zī)金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了(le)资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金(jīn)循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期(qī)房由(yóu)政府或第三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得(dé)购房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购房(fáng)者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无(wú)条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的(de)信(xìn)托(tuō)账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过(guò)申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资(zī)金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监(jiān)管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付时需取得(dé)由政府相关部门(mén)经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预(yù)售(shòu)房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因(yīn)不(bù)能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含(hán)在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付(fù)房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期电动牙刷如何自w到高c，将电动牙刷放在小洞里作文房设计(jì)了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīn电动牙刷如何自w到高c，将电动牙刷放在小洞里作文g)国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节(jié)内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的(de)检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房预(yù)售(shòu)资金监管极为严(yán)格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在(zài)确(què)认工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前(qián)经(jīng)过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白(bái)，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政(zhèng)府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交(jiā电动牙刷如何自w到高c，将电动牙刷放在小洞里作文o)易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定(dìng)保证机构或(huò)保(bǎo)险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付(fù)违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有(yǒu)资(zī)金进银(yín)行(xíng)专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程(chéng)做了统一详细(xì)规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订金(jīn)与付款会存入银(yín)行专门的项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房(fáng)屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的(de)金融工(gōng)具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持(chí)力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效(xiào)机(jī)制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监(jiān)管环(huán)节，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑(duì)现的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。

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