导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数较发(fā)达(dá)国家还有很大(dà)差距(jù)。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们(men)根据(jù)商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房(fáng)，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全(quán)国总人(rén)口的近三(sān)成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占(zhàn)比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，区域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老(lǎo)破(pò)小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不(bù)同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城市(shì)二(èr)手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心(xīn)，中国的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡(héng)，或是仍(réng)然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们(men)无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的(de)房子是否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一(yī)、如(rú)何有效(xiào)观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发印信是什么意思？ 印信和书信一样吗布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获(huò)取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数据公布了(le)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量(liàng)有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户(hù)均(jūn)住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计(jì)数(shù)据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来(lái)每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们(men)利(lì)用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地(dì)产套数(shù)，并进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据印信是什么意思？ 印信和书信一样吗显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和(hé)购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)占居(jū)民所有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着(zhe)住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造(zào)成人(rén)口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房(fáng)价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的(de)流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低的(de)县城购买一(yī)套(tào)房。所以(yǐ)说(shuō)户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然(rán)有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带(dài)来(lái)了很大(dà)的(de)不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积(jī)低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集(jí)体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅总量会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地(dì)产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需(xū)求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动(dòng)态趋势(shì)演(yǎn)绎，决(jué)定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户(hù)数(shù)会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和(hé)生产要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自(zì)建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净(jìng)需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购买了商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配(pèi)套差(chà)、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子(zi)”的(de)改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着(zhe)经济发(fā)展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供(gōng)需出(chū)现错配(pèi)，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可(kě)能存(cún)在统计(jì)偏差(chà)。商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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