导读

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关(guān)中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据(jù)此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调查数(shù)据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼(lóu)、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一(yī)间房(fáng)所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等(děng)因素(sù)密(mì)切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有很大(dà)差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算(suàn)结(jié)果(guǒ)显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户(hù)均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人(rén)口的近三成都是(shì)流动(dòng)人(rén)口，流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模缩(suō)小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户(hù)购(gòu)房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时(shí)代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于(yú)住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数据(jù)并未公(gōng16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长)布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查工(gōng)作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买(mǎi)成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才(cái)是(shì)城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽(hū)略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅存量(liàng)到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭户数，算出：16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过(guò)去十年变(biàn)化(huà)幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的(de)实(shí)际变(biàn)化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和韩国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人(rén)口净流(liú)入地的(de)住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房(fáng)价迫(pò)使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实(shí)际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房(fáng)价的大城(chéng)市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无(wú)法满足(zú)庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业(yè)需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大(dà)等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带来了(le)很大(dà)的不便和(hé)安(ān)全隐患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年(nián)城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及(jí)全国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后，中国的(de)人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集(jí)体户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均人(rén)口数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势(shì)必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造(zào)时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在(zài)新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追(zhuī)求美(měi)好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明(míng)确指出(chū)支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切正向联系(xì)。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化(huà)不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差异(yì)，优质小(xiǎo)区(qū)和(hé)老旧二手房(fáng)之(zhī)间(jiān)的差异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实(shí)际值(zhí)可能(néng)偏(piān)低(dī)，其增速可能超预期。

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