导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　学年是什么意思？应该怎样填，2022至2023学年是什么意思拨开迷(mí)雾(wù)，本文(wén)试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒适不(bù)是人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味(wèi)着(zhe)中国住宅(zhái)市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期(qī)房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额(é)外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户(hù)、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新(xīn)增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在(zài)不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产矛(máo)盾则(zé)更(gèng)多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不(bù)同区域(yù)板(bǎn)块(kuài)之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅(zhái)存(cún)量数(shù)据并未(wèi)公布，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算出(chū)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房(fáng)子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了(le)全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以(yǐ)上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学(xué)校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅(zhái)间数不能(néng)完(wán)全反(fǎn)映(yìng)出(chū)城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加(学年是什么意思？应该怎样填，2022至2023学年是什么意思jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得(dé)到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数里的(de)期房(fáng)销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们(men)估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流(liú)入地的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价(jià)或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫(pò)使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租赁(lìn)一(yī)套房(fáng)，在(zài)房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一套(tào)房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然有不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足(zú)19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅(zhái)面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困难(nán)，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国(guó)都(dōu)高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动(dò学年是什么意思？应该怎样填，2022至2023学年是什么意思ng)态趋势演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规(guī)模的(de)缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民(mín)追求美(měi)好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的(de)改善(shàn)性需求有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其(qí)他国家依(yī)旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年(nián)是中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预期(qī)。

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