OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技，引发了(le)公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今，二(èr)级市(shì)场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继(jì)续(xù)延续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议(yì)的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将(jiāng)继(jì)续(xù)密切关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库(kù)提前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)表示，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价值(zhí)，投资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价(jià)格开始震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最(zuì)终(zhōng)报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以来，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上看，目前(qián)上(shàng)市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事(shì)件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市场价格出现波(bō)动。”一位业内(nèi)人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的(de)原(yuán)因，最近几(jǐ)个交易日(rì)场内资金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会(huì)受(shòu)到基本面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素(sù)影响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是不(bù)是已经(jīng)完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含(hán)收益率高的(de)产品具备(bèi)一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具(jù)备(bèi)一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基(jī)金执行(xíng)董事高(gāo)如星对此表示，若张(zhāng)江园区最(zuì)终能顺利解决招商，平稳过(guò)度(dù)对经(jīng)营现金流没有(yǒu)造(zào)成(chéng)大的(de)影响，“事件性利空下调至得(dé)这(zhè)么急、这么深，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调不少(shǎo)了(le)，这(zhè)就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收(shōu)入受(shòu)不受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购(gòu)入基础设(shè)施(shī)资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方(fāng)之(zhī)一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报(bào)中披露的(de)张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率(lǜ)下降事项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相(丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体xiāng)关事项进行了(le)解释说明，市场信(xìn)心得(dé)到了一(yī)定(dìng)提振，二级市场价格(gé)表现(xiàn)也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线(xiàn)上和线下的(de)扩募说明(míng)会(huì)上，运营(yíng)团队表示了对张江光大园(yuán)项目的信(xìn)心，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租(zū)户正常转化后，项目出(chū)租率将得(dé)到回升。没想到仅过了不到三周的时(shí)间(jiān)，张江REIT的扩募之路(lù)又迎(yíng)来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上述公(gōng)告引(yǐn)起了市(shì)场各方(fāng)的(de)广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负(fù)责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重(丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体zhòng)视，据悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体储备租户还是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖(gài)了芯片测试、人工(gōng)智能(néng)、航天产业、信息技(jì)术(shù)等产业(yè)客户，租赁(lìn)意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际(jì)租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收了三(sān)个月履约(yuē)保证金(jīn)给了我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩(kuò)募、对(duì)市(shì)场(chǎng)负(fù)责的(de)态度，我们肯(kěn)定(dìng)要(yào)全力(lì)与时间赛跑，把(bǎ)这些面积(jī)在短期内完成去(qù)化。”相关(guān)负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域的张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目(mù)一季度末也(yě)有将近30％的(de)空置率，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一(yī)直(zhí)以来都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目(mù)的大租户(hù)退租正(zhèng)好发(fā)生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市场情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作(zuò)了一(yī)定(dìng)的资源调(diào)配和(hé)倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和(hé)张江光大(dà)园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等(děng)方(fāng)面也有一些(xiē)差异化，张润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度(dù)高一(yī)些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张(zhāng)江光大园(yuán)单(dān)层以一千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一些独(dú)栋形(xíng)态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产的(de)管理人都变(biàn)成了(le)一家，后续我们在资源共享和(hé)联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张江集团和(hé)张江(jiāng)高(gāo)科目前在管资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业(yè)空间资(zī)产上市平台目标的(de)坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们实(shí)现基金(jīn)扩容的第一步，也(yě)是至关重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和我们在张(zhāng)江科学(xué)城这三(sān)十年建设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一个非(fēi)常小的(de)插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化(huà)解当前(qián)突(tū)发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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