文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这(zhè)是对(duì)购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税(shuì)。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助(zhù)于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国(guó)香港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一般(bān)有严格的监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获(huò)得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度(dù)有(yǒu)助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的(de)重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案研(yán)究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系统的(de)专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决了核(hé)心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部(bù)门不断(duàn)完善、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促(cù)进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门(mén)提升了(le)对(duì)于预(yù)售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化(huà)、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转向市场经(jīng)济的(de)商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期(qī)房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周期长的(de)两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到(dào)了(le)全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国香港的(de)按照工程进度(dù)付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)快(kuài)速发(fā)展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总销售(shòu)面积(jī)的比重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣一滴水多少ml 一滴水多少克，行业(yè)各项(xiàng)指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业(yè)的快速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。<一滴水多少ml 一滴水多少克/p>

　　二十年来房地(dì)产也成(chéng)为(wèi)拉动中(zhōng)国(guó)内地(dì)经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投资占全社(shè)会(huì)固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如一滴水多少ml 一滴水多少克(rú)果加上信托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英(yīng)法德三(sān)国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市(shì)值较低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间(jiān)的(de)购(gòu)房合(hé)同、购(gòu)房(fáng)者和银(yín)行的(de)按(àn)揭贷款合同是两个独立的(de)合(hé)同(tóng)关(guān)系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合(hé)同(tóng)和(hé)按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明(míng)确规(guī)定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房(fáng)所(suǒ)得(dé)款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但(dàn)多年(nián)以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程总额报价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点资(zī)金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)后被(bèi)挪(nuó)用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝大(dà)部分房款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，一是(shì)按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三方(fāng)验收合格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美(měi)国(guó)官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第(dì)三方公(gōng)证行或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)交付时(shí)需(xū)取得(dé)由政府(fǔ)相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也(yě)采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功(gōng)能(néng)是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内容(róng)确认(rèn)无误后(hòu)签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白(bái)，社会上(shàng)“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险机(jī)构签订定金(jīn)保证委托合同，设(shè)置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融(róng)机(jī)构(gòu)或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支(zhī)付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一(yī)步(bù)签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款会存入(rù)银(yín)行专门的(de)项(xiàng)目资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支(zhī)持力度(dù)，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度付款机制(zhì)或(huò)交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银(yín)行的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者(zhě)在保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。

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