饱受争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐(jiàn)得到(dào)监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联(lián)合发布了关于规范房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存(cún)在利用房源(yuán)客源(yuán)优势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部(bù)门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合理确(què)定经纪服务收(shōu)费、严格(gé)实(shí)行(xíng)明码(mǎ)标价等十方面，提(tí)出了(le)意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随(suí)着城(chéng)市(shì)发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地(dì)产调(diào)控(kòng)重心逐渐从开发商过(guò)渡到中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不(bù)低(dī)的(de)大宗(zōng)交易，由于二(èr)手房交易(yì)成本较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具(jù)有非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介(jiè)来完(wán)成。但很多中介(jiè)利(lì)用信息(xī)不(bù)对称(chēng)等问(wèn)题，将非(fēi)必(bì)要的收费夹(jiā)带(dài)其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对居民造成(chéng)额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包(bāo)括经纪(jì)服(fú)务在内的(de)相关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的(de)一个(gè)话(huà)题，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪服务(wù)收费(fèi)及(jí)中介交易进行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市，二手房(fáng)屋(wū)交易过程中，部分(fēn)价值不菲(fēi)的(de)房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低(dī)的中(zhōng)介(jiè)费。以北(běi)京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)上，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构要合理降(jiàng)低(dī)住(zhù)房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低的(de)原则实(shí)行分档定价。引导由交易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费标(biāo)准的最(zuì)早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委建设(shè)部下(xià)发的《关于房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目(mù)前(qián)北(běi)京(jīng)市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可(kě)在规定(dìng)的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当(dāng)前(qián)北京二手房中(zhōng)介(jiè)费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地(dì)产中介服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价(jià)，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中介机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在(zài)实际收(shōu)取费用过程(chéng)中，相关(guān)监(jiān)管部门(mén)当(dāng)前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程(chéng)中，会结(jié)合房屋价(jià)值及工资标准，综合(hé)计算出合适(shì)的(de)中介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于(yú)明码标价(jià)问题，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机构应当在(zài)经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标准，不得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经(jīng)纪(jì)机构提供的基本(běn)服(fú)务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目和收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构收费(fèi)前应当(dāng)向交易当(dāng)事人(rén)出(chū)具收费(fèi)清(qīng)单，列明收(shōu)费标准、收费金(jīn)额(é)，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的(de)房地产经(jīng)纪(jì)机构，住(zhù)房(fáng)和城乡建设部(bù)门(mén)将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等(děng)综合(hé)措施进行重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管部门会同(tóng)有关部门依法查(chá)处不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费(fèi)等违(wéi)反价格和(hé)反垄断法律(lǜ)法规的行为。对(duì)房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国(guó)家(jiā)企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是(shì)否意味着，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁(cái)兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用，主要(yào)还是规范(fàn)行业(yè)，打击收费过高的(de)经(jīng)纪机构，但对市场(chǎng)影(yǐng)响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各(gè)家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出(chū)的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲领(lǐng)性(xìng)文件而(ér)非规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需要(yào)看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域的(de)调整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利于行业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)。同时(shí)，由于(yú)二(èr)手(shǒu)房很(hěn)多房源在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都可能对(duì)交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在(zài)二手房(fáng)买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应该由上下(xià)家各(gè)支付(fù)一半的中(zhōng)介费，但(dàn)在一(yī)些热点城(chéng)市的二(èr)手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会有这(zhè)样的(de)情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从(cóng)而(ér文章真实身高，文章个人资料简介)会出现(xiàn)中介费及税费均(jūn)由购(gòu)房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介费，这部(bù)分费用也可能通过(guò)转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介(jiè)公司(sī)将(jiāng)其视为向购房者(zhě)单边收费的行为。部分(fēn)中介(jiè文章真实身高，文章个人资料简介)公司可(kě)能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费(fèi)用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变相(xiāng)推(tuī)高(gāo)了房价。两部(bù)门提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利(lì)于提高交易中操作的(de)透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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