导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房(fáng)地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)极(jí)度过剩，事(shì)实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查(chá)调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素(sù)密(mì)切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅(zhái)。若期(qī)房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套(tào)房似乎意味着户(hù)户(hù)有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动(dòng)人(rén)口，流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便(biàn)户(hù)均(jūn)一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域经济资(zī)源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均(jūn)较(jiào)发达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求(qiú)正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必(bì)将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然(rán)激(jī)增，引(yǐn)发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡(héng)，或是(shì)仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答(dá)当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查(chá)工作(zuò)情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上(shàng)，负责人抖音哈拉少什么意思，抖音哈拉少是什么意思(rén)对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着人(rén)人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关(guān)。单单(dān)从(cóng)人(rén)均(jūn)住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可(kě)以直接公布(bù)，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(l抖音哈拉少什么意思，抖音哈拉少是什么意思iàng)到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏(fá)一个(gè)准确(què)统计。我们利(lì)用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本文去除(chú)商(shāng)品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人(rén)口净流(liú)入地的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流(liú)动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人(rén)口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全(quán)隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪(jì)修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在未(wèi)来(lái)大(dà)都(dōu)会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德(dé)国和英(yīng)国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的(de)人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需求(qiú)释(shì)放。户均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数不(bù)断下(xià)降，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分(fēn)别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业(yè)管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)未来将是(shì)住宅质(zhì)量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期(qī)。

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