一(yī)线城市，也不端(duān)着了。

　　昨天，深圳取消二手房指导(dǎo)价的消息在房产圈刷屏(píng)了。

　　这条消息为什么这(zhè)么(me)重要？首先二手房指导价被称为(wèi)“核弹(dàn)级”政策，其次(cì)深圳几乎是最后一(yī)个还在“认真”实(shí)施这条政策的城市，最后深圳(zhèn)是房价前三的核(hé)心城(chéng)市。所以(yǐ)，深圳的一举一动都具有(yǒu)风(fēng)向标意义(yì)。

　　有(yǒu)分析人(rén)士指(zhǐ)出，深圳(zhèn)二手房指导价如(rú)果取消，首先有利(lì)于深圳二手房(fáng)回暖，然后二手房回(huí)暖有(yǒu)利(lì)于深圳楼市总体回(huí)暖，最后深圳楼市回暖有利于全国楼(lóu)市回暖....

　　看(kàn)吧(ba)，这(zhè)妥妥的(de)“蝴蝶效(xiào)应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯传(chuán)“二手房指导价”正式结束。传言称：二手房贷款不按官方参(cān)考价（指(zhǐ)导价），银行(xíng)核定房价以网签备(bèi)案价(jià)和评估价孰低为准。

　　自(zì)此，参考价(jià)真正变成(chéng)了(le)“参考价”。

　　目前没有(yǒu)看(kàn)到官方文(wén)件。据(jù)证券(quàn)时报21日(rì)消息，目前深圳多家大行表示“尚未(wèi)接(jiē)到正式通(tōng)知(zhī)，目前仍按参考(kǎo)价办理(lǐ)按揭”。所以还需要持续的关注。

　　易居研究院研究总(zǒng)监(jiān)严(yán)跃(yuè)进认为，本次(cì)政(zhèng)策大(dà)概率为真，更多体(tǐ)现为银(yín)行贷款(kuǎn)等领域按照新的规则进行(xíng)，但不(bù)会出台正式文件。

　　有时候，有些事(shì)情，是不用发文件的(de)。毕竟可(kě)以“窗口指导(dǎo)”。

　　2021年2月(yuè)8日，深(shēn)圳楼市二(èr)手(shǒu)房指(zhǐ)导价横空出世。当时，深(shēn)圳一口气(qì)公(gōng)布了全市3595个(gè)小区的(de)参(cān)考价，很多南山、福田、宝安中(zhōng)心区的高(gāo)价盘，直接(jiē)按照当时的市场价打了5折、6折来“指导”，银行只能按照指导价来计算首付、发放贷(dài)款。

　　当(dāng)时大家还不觉(jué)得厉(lì)害，但经历(lì)了这(zhè)两年的(de)痛苦，才深知为(wèi)啥(shá)叫(jiào)做(zuò)——“核(hé)弹级”。

　　举个例(lì)子，市场价1000万的房子，如果不“指(zhǐ)导”，可以首付(fù)3成即300万(wàn)；如果(guǒ)指导价打七折即(jí)700万，那(nà)么首付(fù)3成210万，加上需(xū)要全款支付(fù)的部(bù)分，实际首付去到了(le)510万，相当于首(shǒu)付(fù)5成了（多(duō)给210万(wàn)首付）。这直(zhí)接(jiē)让(ràng)大批量买家，失去了购房(fáng)能力，相当于强(qiáng)势“降杠(gāng)杆”。

　　自深圳推行(xíng)二(èr)手(shǒu)房参考价以后(hòu)，东莞、宁波、成都(dōu)、三亚、西安、合(hé)肥、广(guǎng)州(zhōu)等10多(duō)个城市(shì)陆续跟(gēn)进(jìn)。事实也确实证明了，这条(tiáo)政策的(de)“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根据安居客(kè)的统(tǒng)计，实(shí)施二手(shǒu)房指(zhǐ)导(dǎo)价的10个城(chéng)市，有8个挂牌(pái)价降了。

　　2022年受到疫情的影响，二手房(fáng)更是惨不忍(rěn)睹。以2022年12月数据为例，全国70个大中城(chéng)市房价只有6个同比(bǐ)上涨，其他的泥沙俱下(xià)。

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　　深圳，有(yǒu)人付出了沉重代(dài)价

　　据深圳乐(lè)有(yǒu)家研究中心数据显示：成交量上，二手(shǒu)房指导(dǎo)价出台当年，深(shēn)圳(zhèn)二(èr)手住宅(zhái)成交(jiāo)量同比下滑57％。2022年(nián)继续腰斩(zhǎn)，成交量同比下(xià)滑47％，全年(nián)成(chéng)交量仅2.2万套，创(chuàng)近二(èr)十年(nián)最低记录，相较2020市(shì)场高峰缩(suō)水近八成。

　　价格方面，与二手房指导价发布当月相(xiāng)比，如今二手房挂牌价(jià)低于及接近参考价的房源(yuán)占比大幅增(zēng)加(jiā)。2023年一季度，深圳各区二手房成(chéng)交(jiāo)TOP10小(xiǎo)区(qū)中，过半(bàn)成交价低于参考(kǎo)价。

　　只(zhǐ)有真实经历其中的人(rén)，才能深(shēn)切的感知其威力。

　　深圳房东(dōng)，斩仓的新闻(wén)不绝于耳。

　　据说一位码(mǎ)农三年前(qián)高杠杆买(mǎi)了2套华润城，月(yuè)供12万，最终亏损1000万(wàn)破产。据媒(méi)体推(tuī)测，如(rú)果案例属实，买(mǎi)家的实(shí)际购房成本高达20万/平，目(mù)前价格跌至14万/平(píng)，叠加(jiā)这三年(nián)的房贷和持有成本，差不(bù)多(duō)亏损(sǔn)超千万。

　　深圳一大批人这两年感受到了太多“心酸”。二手房成(chéng)交量(liàng)创下多年新低(dī)，学区房(fáng)神(shén)话(huà)不再，房产中介的日子难过，投资客挥(huī)泪(lèi)斩仓(cāng)....

　　在稳(wěn)楼市的基调下，2022年以(yǐ)来(lái)，实施了二手房指(zhǐ)导价的城市陆陆续续低调退(tuì)出，目(mù)前只有深圳还是(shì)最后的(de)“堡垒”。

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　　“风向标”意义明显

　　最近(jìn)一线城市也不端(duān)着了。

　　近日，北京在房山区试点多(duō)子女(nǚ)家庭和职(zhí)住平衡(héng)家庭购房支持政策(cè)。上(shàng)海也考虑(lǜ)予(yǔ)以多孩家庭(tíng)在新房计分制度政策上的支持。

　　从最新公布的3月份(fèn)70个大中城市商品住宅销售价格变动(dòng)情况来看，广(guǎng)州(zhōu)、深(shēn)圳的(de)新(xīn)房、二(èr)手(shǒu)房(fáng)价格仍然是同比去(qù)年依然(rán)是下降(jiàng)的。

　　北京、上海已经同比增长了，其他二线城市(shì)如杭州、成都(dōu)、南(nán)京、合肥等城市(shì)价格都是(shì)同(tóng)比上涨的。

　　广州、深圳能不(bù)急(jí)吗？

　　事实(shí)上，上面可能更急。3月份，两部门(mén)联合发文(wén)，全面推动二手房“带押过户”全国实施(shī)，这是一条被广泛好评的新(xīn)政(zhèng)。对(duì)于激活(huó)二手房交(jiāo)易，具有定海神(shén)针般的作用。

　　住建部部长倪(ní)虹近日更是指出：建(jiàn)筑(zhù)业(yè)、房(fáng)地(dì)产(chǎn)企业要发挥国民经济“顶梁柱”“压(yā)舱(cāng)石(shí)”作用。回归到常识，从(cóng)字面理解一(yī)下这两个(gè)词，意(yì)思就是——顶梁柱如果不行了，上(shàng)面不就(jiù)塌了嘛？压舱石如果压(yā)不住，小船不就(jiù)15英寸等于多少厘米 15英寸等于多少寸翻了？

　　也许，今年(nián)扶持楼市的政策，还有一大波(bō)正在(zài)路上...

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