5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的(de)房地产行业(yè)标的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排(pái)位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季，其传(chuán)导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市场投资(zī)上(shàng)，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的(de)上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的(de)政策(cè)出来(lái)去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人(rén)均(jūn)住房(fáng)面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆(gān)率和(hé)房价收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随(suí)着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性(xìng)，就很容易(yì)出(chū)现信(xìn)用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在于(yú)城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及(jí)服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其(qí)布局的例(lì)子。以3月(yuè)31北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日日(rì)时的首(shǒu)季(jì)十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上(shàng)海本(běn)地(dì)房企，其(qí)第一(yī)季度的(de)收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公(gōng)司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上看，一季度(dù)新(xīn)增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单中还有一(yī)支(zhī)大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安(ān)地产(chǎn)则(zé)是主要(yào)布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交出(chū)的也是(shì)一份报(bào)喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给较(jiào)多(duō)（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上(shàng)，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿(ná)地金(jīn)额(é)/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下(xià)，而(ér)其他(tā)房企的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机(jī)会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)的结构性机会依然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日相较(jiào)于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市(shì)场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更(gèng)明(míng)显。中特(tè)估(gū)的角度(dù)从中(zhōng)长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该(gāi)关(guān)注估(gū)值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构(gòu)这一(yī)思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基(jī)金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在(zài)三个(gè)方面(miàn)是否可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份(fèn)额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较(jiào)大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表示(shì)，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数(shù)城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑(huá)的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观(guān)。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也(yě)就是(shì)说，第(dì)二(èr)季度、第三(sān)季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏速(sù)度都(dōu)比想(xiǎng)象(x北京银行营业时间，北京银行营业时间周六周日iàng)的要慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面不断地凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例分(fēn)析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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