导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住(zhù)。恰逢(féng)近(jìn)年地(dì)产持续低(dī)景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查(chá)调查数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一(yī)成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国(guó)际数据(jù)显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新(xīn)增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，区域(yù)经济资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石(shí)。那晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里(nà)么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化(huà)时(shí)代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前(qián)的(de)房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地(dì)产市场(chǎng)会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住(zhù)宅市(shì)场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实(shí)际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套(tào)设施(shī)齐(qí)全(quán)的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另(lìng)一(yī)类是(shì)保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据(jù)有两处可(kě)以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里的(de)商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统(tǒng)计。我(wǒ)们利(lì)用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特(tè)征(zhēng)如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年(nián)变(biàn)化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经(jīng)达到了户均一套房(fáng)的(de)程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成(chéng)房价或(huò)房(fáng)租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的(de)流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套(tào)房，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的(de)县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少(shǎo)老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里(hù)数拥有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年(nián)间农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套(tào)住宅现实(shí)之(zhī)下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅需求主(zhǔ)要(yào)来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的(de)分(fēn)化(huà)日益(yì)明(míng)显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房(fáng)和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求(qiú)美好(hǎo)、宜(yí)居生活(huó)的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的(de)提高，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是过去二(èr)十(shí)年(nián)房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化(huà)不单局限于城市能(néng)级(jí)之间(jiān)差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的是人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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