近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出(chū)该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目(mù)前(qián)已包含(hán)了(le)利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应(yīng)了解(jiě)资(zī)产类型和分(fēn)红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的(de)变化。基金份额二级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资(zī)产的(de)经营(yíng)现金流(liú)，投资人通过基金募集材(cái)料和(hé)信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价(jià)格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分配给投(tóu)资者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来(lái)看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)反映(yì劲仔深海小鱼是什么鱼做的，劲仔小鱼是海鱼还是淡水鱼ng)这类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产(chǎn)配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)做调减处(chù)理，调减金额(é)根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得(dé)公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合(hé)持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的(de)影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)包括利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数(shù)普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期(qī)后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和产权类(lèi)两大(dà)资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红(hóng)及资产增值的(de)收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的(de)分红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的(de)价(jià)值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于(yú)这(zhè)个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对(duì)较低，也(yě)有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提(tí)醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进(jìn)度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余(yú)期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余(yú)使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基(jī)础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多(duō)位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的(de)资产(chǎn)可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管劲仔深海小鱼是什么鱼做的，劲仔小鱼是海鱼还是淡水鱼(guǎn)理机(jī)构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披(pī)露预测进行比较分析(xī)，结合(hé)经济(jì)及市(shì)场的实(shí)际(jì)环(huán)境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金上(shàng)述(shù)负责人也称。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 劲仔深海小鱼是什么鱼做的，劲仔小鱼是海鱼还是淡水鱼