近两年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已(yǐ)包(bāo)含了利(lì)润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年分配金额(é)占可供(gōng)分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可(kě)循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要(yào)来自(zì)基(jī)础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获(huò)得(dé)的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基础设施证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金(jīn)额(é)以(yǐ)现金形式(shì)分(fēn)配(pèi)给投资(zī)者，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利(lì)息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资(zī)品类，为(wèi)资产配(pèi)置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引投(tóu)资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的(de)过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基(jī)金份(fèn)额的开盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额(é)进行计算。除(chú)权操作是(shì)对分(fēn)红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金(jīn)分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值(zhí)两个部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要来自项目每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经(jīng)营权类资(zī)产的分红包(bāo)括(kuò)了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性不同(tóng)而(ér)形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回(huí)本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提(tí)醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单价(jià)随(suí)着分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观察(chá)和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初(chū)现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产(chǎn)配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的(de)资产配(pèi)置(zhì)功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可(kě)以更多关(guān)注(zhù)内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权(quán)类的(de)资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净(jìng)现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等(děng)多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年(nián)的可供分(fēn)配金额(é)预测。投(tóu)资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的主动买单的女孩的性格，主动买单的女孩子是什么样的人00; line-height: 24px;'>主动买单的女孩的性格，主动买单的女孩子是什么样的人管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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