5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏(xià)的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地(dì)产(chǎn)或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的(de)占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在(zài)基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排(pái)名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于(yú)几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从(cóng)排(pái)位上看均有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地(dì)集团(tuán)退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射到(dào)二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利(lì)期一去(qù阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢)不(bù)返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也(yě)出现了一(yī)些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更(gèng)大的(de)变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出(chū)现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过(guò)去(qù)了(le)，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上实发(fā)展，五一(yī)假期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第(dì)二(èr)的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其(qí)第一(yī)季(jì)度(dù)的收入利(lì)润规模(mó)大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代(dài)出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则(zé)是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第(dì)一(yī)季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产品依然(rán)在前十(shí)中，这也(yě)是连续第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际(jì)和(hé)私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给(gěi)较(jiào)多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题(tí)或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企(qǐ)地(dì)产股或存在发(fā)展的大好机(jī)会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司(sī)，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质(zhì)的(de)开(kāi)发(fā)资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营(yíng)房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的(de)逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预(yù)期的盈利(lì)和(hé)现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注估值(zhí)相对较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官(guān)方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副(fù)总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳(shū)理发(fā)现，对于2022年(nián)的(de)业绩(jì)出现(xiàn)的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利均实现了(le)业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢)有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动(dòng)房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的(de)过程中(zhōng)，能够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开(kāi)始又(yòu)在(zài)往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出(chū)现环(huán)比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确(què)定性(xìng)的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复苏(sū)速(sù)度都比想象的要慢(màn)很多，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随(suí)整个行(xíng)业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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