近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定食邑五百户是什么意思，半年食邑是什么意思(dìng)分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来自(zì)基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材(cái)料和信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于(yú)长期投资者更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高(gāo)级副(fù)总(zǒng)监(jiān)李华平(píng)也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分配(pèi)金额(é)以现金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的(de)分(fēn)红(hóng)机(jī)制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具(jù)有较强的(de)配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额(é)完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格(gé)波(bō)动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市(shì)场热(rè)点呈(chéng)现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除(chú)权操(cāo)作是(shì)对分红前(qián)后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利(lì)润分配(pèi)和本金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的(de)是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益主要来(lái)自项目每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择(zé)投资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同(tóng)而(ér)形成(chéng)区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金额(é)的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的食邑五百户是什么意思，半年食邑是什么意思分(fēn)派(pài)率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派(pài)率相(xiāng)对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地(dì)出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反映在基(jī)础资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评(píng)估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士(shì)还(hái)表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来(lái)观察(chá)和评估项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表(biǎo)示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个(gè)：一(yī)是年报(bào)中(zhōng)披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的(de)现金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的(de)可供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材(cái)料(liào)中披(pī)露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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