5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对(duì)于(yú)这一(yī)板块已经在(zài)悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在股票资产中的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来(lái)的(de)首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块(kuài)一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为(wèi)保利(lì)发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资(zī)愈发(fā)有集(jí)中于龙头(tóu)的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的(de)是(shì)招商(shāng)蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处(chù)首先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持(chí)仓上还2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房(fáng)地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利(lì)期一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的(de)行(xíng)业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去(qù)，未来行业(yè)的(de)需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行(xíng)业(yè)需(xū)求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这(zhè)样的(de)认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地(dì)产类(lèi)标(biāo)的(de)股中，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后(hòu)日(rì)成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局(jú)的(de)例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流通股股东(dōng)来(lái)看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十(shí)。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩(jì)单：首季(jì)公司(sī)实现营(yíng)业(yè)收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南(nán)方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土(tǔ)地供(gōng)给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集(jí)中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造(zào)能力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业(yè)自(zì)身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造持(chí)续(xù)现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普(pǔ)涨的(de)概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出(chū)现分(fēn)化，要关(guān)注将受益(yì)于(yú)行业(yè)集中度提升(shēng2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天)的头(tóu)部(bù)公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或(huò)许还(hái)是保利2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续(xù)观察国(guó)企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利(lì)发(fā)展、滨(bīn)江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的(de)过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市(shì)四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业(yè)的(de)资金面压力，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了(le)半年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的(de)短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地(dì)产以(yǐ)及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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