5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构(gòu)对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市(shì)值在股票(piào)资产中的(de)占(zhàn)比(bǐ)却断崖(yá)式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房(fáng)地(dì)产行业的持(chí)股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报(bào)汇(huì)总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保(bǎo)利(lì)发(fā)展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季(jì)并(bìng)非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资(zī)上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按(àn)照产(chǎn)业(yè)周期来(lái)分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投资机会(huì)的(de)。但(dàn)在这几年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出(chū)现了(le)一(yī)些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是(shì)居(jū)民(mín)存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端(duān)还需要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信(xìn)用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆(bào)雷），行(xíng)业(yè)进入到供(gōng)给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式(shì)，获得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的提(tí)升(shēng)。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前(qián)五的公司(sī)月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是(shì)上(shàng)海本地(dì)房企，其第一(yī)季(jì)度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数(shù)字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季(jì)度十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七(qī)位，富国(guó)中证指数(shù)1000增(zēng)强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现(xiàn)的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他(tā)房企(qǐ)的(de)净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成(chéng)本(běn)不断下(xià)滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或(huò)存在(zài)发展的(de)大好机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的(de)开(kāi)发资源和良好的(de)不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有(yǒu)优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可(kě)预期(qī)的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营(yíng)能(néng)力东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金(jīn)流的(de)企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业(yè)集中度提升的头部公司(sī)。”星石投(tóu)资首(shǒu)席(xí)研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地(dì)去持(chí)续观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的(de)整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增(zēng)速(sù)的(de)增长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示(shì)，业绩出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为过(guò)去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿(ná)地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在(zài)核(hé)心城市，投资(zī)力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多(duō)数城市(shì)都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金面压力，可能(néng)会出现，到(dào)六月(yuè)份房企(qǐ)为了(le)半(bàn)年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们(men)要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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