万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次(cì)受到(dào)舆论关注(zhù)，80寸电视尺寸长宽多少起因(yīn)80寸电视尺寸长宽多少中赫(hè)集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难(nán)怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能(néng)没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权(quán)转让项目的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达(dá)资(zī)产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置的(de)是对北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一(yī)起(qǐ)中国信达(dá)北(běi)分讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪(háo)宅的(de)背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报(bào)道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房(fáng)子是“未(wèi)出(chū)售”的(de)状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实了(le)上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就(jiù)把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经支付价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已(yǐ)经查(chá)封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可(kě)以(yǐ)联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住为(wèi)目的购买房(fáng)屋(wū)并已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权优先于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他债权的，人(rén)民(mín)法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论(lùn)终结前已实(shí)际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国(guó)民(mín)知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留(liú)下(xià)一个(gè)个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名(míng)房企(qǐ)手(shǒu)中(zhōng)，抢下(xià)了(le)北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如(rú)今，它(tā)远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊(jīng)人(rén)的(de)36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则(zé)居住(zhù)在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确定义务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京(jīng)国安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国(guó)安的(de)新(xīn)东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北(běi)京(jīng)国安的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其(qí)实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权(quán)出质(zhì)记录(lù)。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得(dé)到(dào)改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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