近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已包含(hán)了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可(kě)供分配金额(é)比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对(duì)此(cǐ)表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导(dǎo)致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额(é)持有人实际(jì)获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价行而不辍履践致远是什么意思，行而不辍 什么意思(jià)格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者(zhě)的(de)投资品类，为(wèi)资(zī)产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投(tóu)资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金额(é)完成(chéng)率不(bù)达(dá)预期，一定程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的(de)过(guò)程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基金(jīn)份额的(de)分红金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分(fēn)红前(qián)后基金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红(hóng)包括利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解底层(céng)资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之上的(de)增(zēng)行而不辍履践致远是什么意思，行而不辍 什么意思值(zhí)部分不同(tóng)，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额(é)误(wù)认(rèn)为(wèi)是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限(xiàn)到(dào)期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益(yì)主要(yào)包括每年的(de)现金分红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更(gèng)高(gāo)的分派率水平(píng)。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提(tí)醒投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产(chǎn)权(quán)类项目(mù)的土地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类(lèi)似(shì)永(yǒng)续经营的(de)假设反映在(zài)基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可(kě)以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的(de)指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存(cún)在(zài)本质(zhì)性区别(bié)。经营活(huó)动(dòng)产生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产(chǎn)生的(de)现金流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在相对股债(zhài)市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高低(dī)，对(duì)产权类的(de)资产(chǎn)更(gèng)多(duō)关(guān)注分(fēn)派(pài)率(lǜ)高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以底层(céng)资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回报(bào)，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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