5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公布(bù)的总份额(é)均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三(sān)年来(lái)的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年(nián)底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得以延(yán)续。数(shù)据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房(fáng)地(dì)产已经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二(èr)线城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行业(yè)前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的(de)政(zhèng)策(cè)出来(lái)去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房(fáng)价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过(guò)从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司(sī)等(děng)都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦(pǔ)东金(jīn)桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规(guī)模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地(dì)结(jié)算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球(qiú)基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿(ná)地力(lì)度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融(róng)资(zī)成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的(de)修复(fù)更(gèng)明显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持(chí)续现(xiàn)金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受(shòu)益(yì)于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石(s俄罗斯女人能接受多少公分长度，俄罗斯人的尺寸是多少厘米hí)投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金(jīn)投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央(yāng)企在三(sān)个方面(miàn)是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持俄罗斯女人能接受多少公分长度，俄罗斯人的尺寸是多少厘米(chí)低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再(zài)次是(shì)拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报(bào)梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年(nián)一季(jì)度的(de)业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明(m俄罗斯女人能接受多少公分长度，俄罗斯人的尺寸是多少厘米íng)显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个正增(zēng)长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产的(de)复苏(sū)过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上(shàng)海在内(nèi)的(de)绝大多(duō)数城(chéng)市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的(de)去库(kù)存(cún)压(yā)力、企(qǐ)业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企为了(le)半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期(qī)反弹外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在(zài)整(zhěng)个房(fáng)地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心(xīn)地(dì)去等待(dài)它的(de)基(jī)本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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