万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的(de)意(yì)外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么(me)简单。

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　　怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义trong>富人(rén)被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖(mài)上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是(shì)中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子(zi)实际上都(dōu)是(shì)卖(mài)出去了的(de)，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那(nà)为什么(me)中(zhōng)国(guó)信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出(chū)售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子(zi)根本没有网签(qiān)，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确(què)实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法(fǎ)律规定(dìng)，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已(yǐ)经(jīng)查封(fēng)的可以向法院提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉(sù)开发商(shāng)，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法院关于商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题(tí)的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了购房人的优(yōu)先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优(yōu)先于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际支付(fù)剩(shèng)余价款的(de)，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签(qiān)”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的(de)这(zhè)75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

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　　地(dì)产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金(jīn)谷(gǔ)国(guó)际(jì)信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其(qí)他(tā)房企，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很(hěn)高的国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北(běi)京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名(míng)人(rén)士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式(shì)成了(le)“老赖”。

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　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中赫(hè)集(jí)团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其实是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路(lù)并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将转型的(de)目光，放(fàng)到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国(guó)安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国(guó)安的(de)估值一(yī)直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续质(zhì)押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权(quán)交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续(xù)质押手中的(de)中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述(shù)被执行人(rén)成(chéng)为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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