OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大(dà)园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目(mù)前未收(shōu)到(dào)哲库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注(z润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素hù)哲库科(kē)技后续(xù)情况，积(jī)极(jí)做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积(jī)极应对哲(zhé)库(kù)提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦(pǔ)东新区国(guó)资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波(bō)动(dòng)较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)继续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技的事件(jiàn)继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级(jí)市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目(mù)前上(shàng)市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经(jīng)披露张江光(guāng)大园项目(mù)出租(zū)率有所(suǒ)下(xià)降(jiàng)，如今拟扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇突(tū)发(fā)事件，因(yīn)此导(dǎo)致二(èr)级市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金(jīn)有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着(zhe)二级市场价(jià)格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多(duō)重因素(sù)影(yǐng)响(xiǎng)，不好判断价格是不(bù)是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低迷(mí)，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含(hán)收益率高的产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执行董事高如星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最终(zhōng)能顺利(lì)解决招商，平稳过度对(duì)经(jīng)营(yíng)现金流(liú)没有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事件性利空下(xià)调至(zhì)得(dé)这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园(yuán)区(qū)类资(zī)产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终(zhōng)还是落到租金收入受(shòu)不受影响，影响多(duō)大，估计(jì)园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权(quán)益人将继续(xù)密切关(guān)注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项目出(chū)租(zū)率下降事项(xiàng)，一(yī)度二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关事(shì)项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市(shì)场信心得到(dào)了一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下(xià)的(de)扩募说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目的信心，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的(de)上述(shù)公告引起(qǐ)了市场各(gè)方的广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原始(shǐ)权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负责(zé)人坦言(yán)，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息(xī)的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应急(jí)预(yù)案(àn)，排摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前退租(zū)的(de)可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度(dù)重视，据悉新区国资(zī)委也高度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户(hù)情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目(mù)前(qián)储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯(xīn)片(piàn)测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面(miàn)积(jī)超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际租户需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定(dìng)一(yī)些重要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我(wǒ)们一(yī)些空间，但本(běn)着对(duì)首批(pī)扩(kuò)募、对市(shì)场(chǎng)负责的(de)态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在短期内(nèi)完(wán)成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已(yǐ)持有的同区(qū)域(yù)的张江光大(dà)园项目(mù)一季度末也有将近30％的空(kōng)置(zhì)率(lǜ)，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责(zé)人解释，张江光大园一(yī)直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调租和换(huàn)租(zū)都(dōu)属于正常情况，而这次项目(mù)的大(dà)租户退(tuì)租(zū)正好发生在(zài)市场活(huó)跃度的短(duǎn)期低点(diǎn)，目前(qián)市场(chǎng)情况已(yǐ)有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到(dào)出(chū)租(zū)率下(xià)滑情况没有(yǒu)得到及时(shí)修复后，张江这(zhè)边也作了一(yī)定的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入了一些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目(mù)在给租户的(de)分隔(gé)空间、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有一些差异(yì)化，张(zhāng)润大厦(shà)多是两千多(duō)平的大平(píng)层(céng)，楼的成新度(dù)高一些，单价(jià)也贵(guì)一些，张润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素江光大园单层以一(yī)千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据自身(shēn)需(xū)求和(hé)预算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都变成了一(yī)家，后续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面(miàn)能(néng)更加(jiā)充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相(xiāng)关负责人表示，张江集(jí)团和(hé)张江高科(kē)目(mù)前(qián)在管资(zī)产约(yuē)五百万方(fāng)，还有一(yī)些其他在开(kāi)发(fā)的储备(bèi)项目，这些都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基(jī)金扩(kuò)容的(de)第一步，也是(shì)至关重要(yào)的一步(bù)，眼下我们(men)可能(néng)面临了一些(xiē)突发(fā)情况需要解决(jué)，但是(shì)这(zhè)和我们在(zài)张(zhāng)江科学城这三十年建(jiàn)设(shè)发展过程中所经历的(de)相(xiāng)比，只能(néng)算是一个非常(cháng)小的插曲(qū)。我们有信(xìn)心排(pái)除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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