万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院(yuàn)再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱(qián)人(rén)，房(fáng)子现(xiàn)在(zài)莫名(míng)奇(qí)妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都(dōu)那(nà)么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国(guó)信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就(jiù)是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信(xìn)达的(de)拍卖(mài)页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证(zhèng)实了(le)上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也(yě)是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八(bā)卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经(jīng)支付(fù)价款并实际(jì)占有，那么(me)，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封(fēng)的可以向法院(yuàn)提出(chū)执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以居(jū)住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信(xìn)达(dá)，将会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次(cì)债权公(gōng)司(sī)中国(guó)信达申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国(guó)际(jì)信托有限责(zé)任(rèn)公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规(guī)模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民(mín)知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下(xià)了(le)北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业(yè)内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终谈恋爱期间所有的转账可以起诉吗，恋爱期间的转账超过多少要还成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但其(qí)依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开(kāi)发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如(rú)知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光(guāng)环(huán)的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为(wèi)被执行(xíng)人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(谈恋爱期间所有的转账可以起诉吗，恋爱期间的转账超过多少要还fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查查显示，目(mù)前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条(tiáo)股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得(dé)到(dào)改善(shàn)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手中的(de)中赫集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持(chí)续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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